Kan underentreprenør kreve registreringsforretning?
I går sendte jeg samme svaret til en klient som jeg skriver til deg her angående underentreprenørens adgang til å kreve registreringsforretning.
I saken der slet de med at de var engasjert som totalunderentreprenør og var ferdig med graving – og dermed hele kontraktsarbeidet sitt. Totalentreprenøren i den saken hadde havnet på etterskudd med andre underentreprenører og fremdriftsplanen måtte revideres. Ingen frister ble holdt. Det spørsmålet vi mottok var om en underentreprenør kan kreve registreringsforretning, dvs. en overtakelse av kontraktsarbeidet før hovedentreprenører overlever sitt arbeid til byggherre. Ja, som underentreprenør kan du kreve registreringsforretning i medhold av NS 8415, NS 8416 og NS 8417.
Hvorfor skal underentreprenør kreve registreringsforretning?
Jo lenger tid som går, desto større fare er det for at du sitter igjen med en risiko som du egentlig vil flytte over på hovedentreprenør.
Det er hele poenget med å kunne kreve registreringsforretning. Da flytter underentreprenør ansvar for tilfeldig skade på kontraktsarbeidet til hovedentreprenør.
Og ikke bare det: ved gjennomført registreringsforretning skal du også sette en stopper for ev. dagsmulkt, åpne muligheten for å sende sluttoppstilling med sluttfaktura og at det kan faktureres for innestående beløp.
Hvis du ikke husker definisjonen i farta, så hjelper vi deg med det. Hva er «innestående beløp»? Innestående beløp er den summen på 10 % som hovedentreprenøren må trekke fra avdragsfakturaene. Det gjelder ikke til det uendelige ettersom maksimal sum er inntil 5 % av kontraktssummen. Her finner du artikkel om sluttoppgjør hvis du trenger det.
Tilbake til temaet, hvorfor er det ellers lurt å kreve registreringsforretning for underentreprenør?
Hvis du har eksempelvis en NS 8417 i bunn, da kan totalentreprenøren ta i bruk kontraktsgjenstanden, og dermed vil totalunderentreprenørens stilte sikkerhet kunne trappes ned (se gjerne NS 8417 pkt. 7.2). Det å stille sikkerhet er en dyr, men nødvendig affære. Derfor er det fint om man kan nedtrappe denne økonomiske byrden tidligere enn ved endelig overtakelse mellom totalentreprenør og byggherre.
Hvis vi vender blikket til blant annet NS 8415 og NS 8416, da avbrytes fristen for dagmulkt når hovedentreprenøren mottar skriftlig melding om når arbeidet er sluttført. Dette finner du ved å slå opp enten NS 8415 pkt. 32.2 eller i NS 8416 pkt. 24.2 Det er imidlertid alltid noen vilkår som må oppfylles – og her er forutsetning for en tidligere registreringsforretning at hovedentreprenøren ikke kunne ha nektet overtakelse ved den egentlig overtakelsen som skulle være senere.
En liten merknad i den forbindelse er å passe på hvilken NS du har skrevet under. Hvis du har NS 8417, da må du ha en signert protokoll fra gjennomført registreringsforretning for å kunne stanse dagmulkten. Med andre ord, der må du noen steg lenger enn ved NS 8415 og NS 8416.
Underentreprenørens rett til å kreve registreringsforretning
For å svare på spørsmålet innledningsvis – kan en underentreprenør kreve registreringsforretning? Svaret er ja: en underentreprenør har rett til å kreve en registreringsforretning av sitt kontraktsarbeid etter både NS 8415, NS 8416 og NS 8417. Du må ha ferdigstilt arbeidet ditt, med unntak av overfladiske arbeider som er konkret avtalt at må skje senere på grunn av eksempelvis været.
Hvis registreringsforretning ikke avholdes, da skjer det ingenting før overtakelse mellom hovedentreprenør og byggherre. Dermed sitter du med et lass av risiko og ulemper som du kan bli kvitt.
3 steg – Hvordan kan underentreprenør kreve registreringsforretning?
Det neste spørsmålet som vi mottar mest om dette emnet er hvordan man kan kreve registreringsforretning og om det finnes noen maler på dette.
Det er dette vi i Entreprisekontoret er for. Nederst i denne artikkelen finner du en mal du kan bruke – helt vederlagsfritt. Vi krever ikke at du er klient hos oss, vi krever ikke betalt for dette. Vi tenker at kunnskap er makt. Vi deler ut den kunnskapen vi sitter med og de malene som vi selv bruker. Det er vårt lille bidrag fra oss til entreprenørene.
Tilbake til spørsmålet – hvordan kreve registreringsforretning?
Det er tre steg vi vil anbefale at dere gjør:
Steg 1: Sjekk hva er status i deres arbeid og i hovedentreprenørens arbeid
Deres arbeid må være ferdigstilt før man sender en innkalling til hovedentreprenøren. Samtidig er det greit å sjekke hvor langt hovedentreprenør har kommet i sitt arbeid. Er det lenge til overtakelse mellom hovedentreprenør og byggherre, da er det like greit å kreve registreringsforretning.
Steg 2: Send en formell innkalling til avtalt kontaktperson
Det er noen tips du bør ta med deg hva gjelder krav til innkalling. Det første er at du gjør det formelt. Ikke ring, men send en e-post med en tekst som du finner nederst. Du må med andre ord skriftlig innkalle hovedentreprenør til registreringsforretning i rimelig tid før kontraktsarbeidene ferdigstilles.
Hva er «rimelig tid» for innkalling til en registreringsforretning? Sett 14 dager. Det skal da regnes fra mottakelse av innkallelsen i utgangspunktet.
Det er enda et par ting du bør få med deg om innkallingen; du må huske å ta et forbehold om at underentreprenøren gjennomfører registreringsforretning uavhengig om hovedentreprenør møter eller ikke. Eneste måten de kan slippe unna er å ha gyldig grunn.
Steg 3: Avhold registreringsforretning
Her må du huske å føre protokoll etter krav som vi har forklart nedenfor. Husk også å sette en frist på to måneder i Outlook for at du skal huske å sende inn sluttoppstilling med sluttfaktura innen rett tid.
5 krav til protokoll fra registreringsforretning
Det er trolig kjent stoff for dere som underentreprenør at partene skal i felleskap gjennomføre det som kalles for en aktsom befaring av kontraktsarbeidet. Med andre ord, man skal se på det man har bygd og se om noe er mangelfullt.
Her skal det i alle tilfeller føres en protokoll av avholdt registreringsforretning, og det stilles noen krav til dette dokumentet.
I en protokoll fra registreringsforretning skal det kunne være mulig å lese opp følgende:
- det skal føres opp hvem som deltok,
- om arbeidet var mangellfullt / hvilke mangler som ble avdekket
- ev. uenighet om manglene (begrunnelse)
- Fristen for å utbedre manglene og når skal man ev. se på dette på nytt igjen i form av en etterbefaring
- om hovedentreprenøren nekter å godta at dagmulkten stanser og en begrunnelse for dette (NS 8415 og NS 8416)
Hvis du får med disse tingene, da er det du kommet langt. Også her har standarden i NS 8417 noen ytterligere vilkår. Du må ta med det som er nevnt ovenfor, i tillegg til:
- Det må også fremgå om totalentreprenøren nekte å godta kontraktsgjenstanden som ferdigstilt
- begrunnelse fra totalentreprenør for hvorfor de nekter
- begrunnelse fra totalunderentreprenør for hvorfor det er ferdigstilt og hvorfor de er uenig med totalentreprenøren
Når dere har skrevet opp disse tingene, så gjenstår det å få på plass en underskrift fra alle som deltok og begge partene skal ha hver sitt identiske eksemplar.
Lurer du hvordan finne en mal til en protokoll for registreringsforretning? Også det finner du nederst på siden.
Mal – underentreprenørens innkalling til registreringsforretning
Her kan du laste ned underentreprenørens innkalling til registreringsforretning. Her må du huske å endre det som er markert med rødt. Ellers er dokumentet klart til bruk som et generisk utgangspunkt.
Som alltid må det tas et forbehold – det er ikke garantert at en generisk mal passer til akkurat din sak. Det kan være at det er behov for noen suppleringer/justeringer, og da kan det være at du bør snakke med en entrepriseadvokat om akkurat det.
Mal – protokoll for avholdt registreringsforretning
Her kan du laste ned protokoll for avholdt registreringsforretning. Husk at denne kan du bruke selv om totalentreprenør / hovedentreprenør ikke er med på registreringsforretningen. Da kan du skrive «ikke møtt».
For øvrig må dere huske å legge ved vedlegg for ev. mangler, og gjerne suppler med begrunnelse i tilfelle dere som underentreprenør er uenig i mangelen som er påberopt. Ellers er dette dokumentet «tut og kjør» som et generisk utgangspunkt.
Også her, som ovenfor, må vi ta et lite forbehold: en mal passer ikke alltid til alle saker, og i noen konkrete tilfeller må det kanskje noen justeringer til. En kjapp telefon til en entrepriseadvokat kan løse den floken. Bare ta kontakt hvis det er noe.
Kilder: NS 8415, NS 8416, NS 8417, kommentarutgavene til standardene og egen erfaring
