Er totalentreprise en fastpriskontrakt? (NS 8407)

Er totalentreprise virkelig en fastpriskontrakt uten mulighet for endringer?

Er en totalentreprise etter Ns 8407 en fastpriskontrakt? En totalentreprise betyr enkelt sagt at byggherren bestemmer hva som skal bygges, mens entreprenøren skal selv bestemme metode og materialer som skal brukes i prosjektet for å komme i mål. Totalentreprise er ikke det samme som en fastpriskontrakt uten rom for endringer.

På totalentrepriser hører man ofte byggherrer si: «Totalentreprise er en fastpriskontrakt.» Dette utsagnet kan få entreprenører til å tro at de ikke har mulighet til å kreve endringer eller justeringer underveis i prosjektet. Men er dette virkelig tilfelle? I denne artikkelen skal vi dykke ned i denne problemstillingen og se nærmere på når og hvordan du som entreprenør kan kreve endringer i en totalentreprise etter NS 8407.

Totalentreprise og myten om fastpriskontrakter

Det er en utbredt misforståelse at totalentrepriser alltid er fastpriskontrakter uten rom for endringer. Byggherrer benytter ofte dette argumentet for å unngå ekstra kostnader. Men selv om totalentrepriser innebærer et omfattende funksjonsansvar for entreprenøren, betyr ikke dette at du aldri kan kreve endringer eller tilleggsvederlag.

Hva sier NS 8407 om endringer i totalentrepriser?

NS 8407 er standarden som regulerer totalentrepriser i Norge. Den legger opp til at entreprenøren har et betydelig funksjonsansvar, men standarden åpner også for situasjoner hvor entreprenøren har rett til både fristforlengelse og vederlagsjustering.

Endringer er med andre ord mulig.

Entreprenøren må forstå hva som er kontraktsarbeidet i totalentrepriser

For å avgjøre om noe er en endring, må du først forstå hva som er avtalt kontraktsarbeid.

I totalentrepriser innebærer kontraktsarbeidet at du skal oppfylle alle kravene i kontrakten, som inkluderer:

1. Krav i tilbudsgrunnlaget (NS 8407 pkt. 2.2 (1))
   Du må oppfylle alle krav som er beskrevet i tilbuds- eller konkurransegrunnlaget, selv om ditt tilbud ikke nevner dem, med mindre du har tatt et uttrykkelig forbehold.
   
   – Eksempel: Hvis byggherren i tilbudsgrunnlaget spesifiserer at du må fundamentere på peler, kan du ikke velge å fundamentere på pukk uten å ha tatt et uttrykkelig forbehold i ditt tilbud. Selv om du har kalkulert med pukk, er det kravet i tilbudsgrunnlaget som gjelder.
   
2. Arbeidet skal passe til formålet med prosjektet (NS 8407 pkt. 14.3 (1))
   Løsningene du velger, må være egnet for byggherrens formål med bygget.
   
   – Eksempel: Hvis du skal bygge en tomannsbolig, men byggherren ikke har spesifisert noe om strøm, kan du ikke levere en bolig uten elektrisk anlegg. Uten strømtilførsel vil ikke boligen kunne brukes til sitt tiltenkte formål.
   
3. Tilpasses forholdene på stedet (NS 8407 pkt. 14.3 (2))
   Du må tilpasse materialvalg og løsninger til de stedlige forholdene.
   
   – Eksempel 1: En entreprenør fra Østlandet bygger på Vestlandet og velger vertikal kledning i stedet for horisontal. På grunn av det fuktige klimaet på Vestlandet fører dette til råteskader. Retten vil kunne konkludere med at entreprenøren har levert en mangel ved ikke å tilpasse arbeidet til lokale forhold.
   
   – Eksempel 2: (LB-2020-66936): En totalentreprenør skulle bygge et landbasert oppdrettsanlegg og valgte en spesifikk fundamenteringsløsning i tilbudet. Det viste seg at denne løsningen ikke var tilpasset grunnforholdene. Lagmannsretten konkluderte med at entreprenøren ikke kunne kreve vederlagsjustering; det var entreprenørens ansvar å tilpasse løsningen til forholdene på stedet.
   
4. Samsvar med lover og forskrifter (NS 8407 pkt. 14.4)
   Arbeidet skal være i tråd med gjeldende lover, forskrifter og offentlige vedtak.
   
   – Eksempel: Bygget må oppfylle kravene i TEK17 (Byggteknisk forskrift), uavhengig av om dette er nevnt i kontrakten. Dette inkluderer blant annet krav til radonsikring, brannsikkerhet og universell utforming.
   
5. Samsvar med norsk standard og vanlige normer (NS 8407 pkt. 14.5)
   Arbeidet skal utføres i henhold til bransjestandarder og allment aksepterte normer.
   
   – Eksempel: Kvaliteten på arbeidet, som listverk og overflatebehandling, må holde en håndverksmessig god standard. Dårlig utførelse aksepteres ikke, selv om det ikke er spesifisert i kontrakten.

Totalentreprenørens funksjonsansvar – når kan du likevel kreve endringer?

Summen av ovennevnte kravene utgjør totalentreprenørens funksjonsansvar.

Dette ansvaret innebærer at du som entreprenør har ansvar for både prosjektering og utførelse, og at du må levere et bygg som oppfyller alle kontraktsmessige krav, samt gjeldende lover og forskrifter.

Til tross for det omfattende funksjonsansvaret, finnes det situasjoner hvor du kan kreve både fristforlengelse og vederlagsjustering:

1. Endringsordre fra byggherren (NS 8407 pkt. 31)
   Hvis byggherren gir deg en formell endringsordre om å utføre arbeid som ikke er omfattet av kontrakten.
   
   – Eksempel: Byggherren ønsker å endre fasadematerialet fra trepanel til teglstein midt i prosjektet. Dette er en endring som gir rett til vederlagsjustering.
   
2. Irregulære endringer (NS 8407 pkt. 32)
   Når byggherren pålegger deg endringer uten å utstede en formell endringsordre.
   
   – Eksempel: Byggherren ber deg endre planløsningen eller flytte vegger underveis, uten å formalisere dette som en endringsordre. Dette er en irregulær endring, og du må huske å varsle byggherren i henhold til NS 8407 pkt. 32.2.
   
3. Svikt ved byggherrens ytelser (NS 8407 pkt. 33.1 og 34.1.2)
   Feil eller mangler i byggherrens opplysninger, materialer eller medvirkning kan gi grunnlag for endring.
   
   – Eksempel: Feil i konkurransegrunnlaget, mangelfulle opplysninger om grunnforhold, eller byggherren pålegger bruk av materialer som ikke er egnet.

Unntak fra funksjonsansvaret: Når byggherren bærer risikoen

NS 8407 angir flere unntak der entreprenøren kan kreve endringer:

1. Feil i konkurransegrunnlaget (NS 8407 pkt. 24.1)
   Hvis det er feil eller mangler i byggherrens prosjekteringsmateriale, bærer byggherren risikoen for dette.
   
   – Eksempel (LB-2020-66182): Totalentreprenøren beskrev bruk av hulldekker i tilbudsgrunnlaget. Det viste seg at dette ikke var gjennomførbart, og massiv betong måtte benyttes. Lagmannsretten konkluderte med at risikoen for feilen lå hos byggherren.
   
2. Byggherrens pålegg om spesifikke materialer eller løsninger (NS 8407 pkt. 22.4)
   Byggherren bærer risikoen hvis han krever bruk av bestemte materialer eller løsninger som ikke er egnet.
   
   – Eksempel: Byggherren insisterer på å bruke et spesifikt merke av gulv for å spare penger, men materialet oppfyller ikke tekniske krav. Dette er byggherrens ansvar.
   
3. Det fysiske arbeidsunderlaget er annerledes enn forutsatt (NS 8407 pkt. 22.3)
   Hvis de fysiske forholdene på byggeplassen er dårligere enn du hadde grunn til å regne med.
   
   – Eksempel (LA-2004-39953): Det skulle bygges en ny etasje med kontorlokaler oppå et industribygg. Underetasjen inneholdt et treningsstudio med svært høyt støynivå. Dette medførte ekstra kostnader for lydisolering. Retten slo fast at byggherren måtte bære risikoen siden entreprenøren ikke hadde grunn til å forvente slik bruk.
   
4. Dårligere grunnforhold enn forventet (NS 8407 pkt. 23.1)
   Hvis grunnforholdene er vesentlig dårligere enn det du hadde grunn til å regne med, kan du kreve vederlagsjustering.
   
   – Eksempel: Du blir opplyst om at grunnforholdene er gode, men oppdager leire 4-5 meter ned i grunnen under graving. Dette krever ekstra fundamentering, og du kan kreve kompensasjon. Vær oppmerksom på din undersøkelsesplikt i henhold til NS 8407 pkt. 23.1 (2), som krever at du undersøker forholdene så langt det er rimelig.

Hvordan håndtere endringer i praksis

For å sikre at du får kompensasjon for endringer, er det viktig å følge riktig prosedyre:

• Varsle uten ugrunnet opphold
  • NS 8407 pkt. 32.2 og 33.4: Så snart du blir oppmerksom på forhold som kan gi grunnlag for endring, må du varsle byggherren skriftlig uten ugrunnet opphold.
    
• Spesifisert varsel om fristforlengelse
  • NS 8407 pkt. 33.6.1: Dersom du krever fristforlengelse, må du sende et spesifisert varsel som angir antall dager du krever, uten ugrunnet opphold etter at du hadde grunnlag for å beregne kravet.
    
• Krav om vederlagsjustering
  • NS 8407 pkt. 34: Dersom du vil kreve tilleggsbetaling, må du varsle byggherren om dette uten ugrunnet opphold.
    
• Krav om økte riggkostnader eller plunder og heft
  • NS 8407 pkt. 34.1.3: Hvis du kommer til å kreve økte kostnader knyttet til rigg og drift eller plunder og heft, må du sende et særskilt krav uten ugrunnet opphold.

Sjekkliste for endringer etter NS 8407

For å hjelpe deg med å håndtere endringer, kan du bruke følgende sjekkliste:

1. Har du fått en endringsordre eller et pålegg fra byggherren om å gjøre arbeider som ikke er omfattet av tilbudet ditt?
   
2. Har arbeidene konsekvenser for fremdriften?
   • Hvis ja, krev fristforlengelse (NS 8407 pkt. 33), og husk å varsle etter sjekkpunkt 4 og 5.
     
3. Vil du kreve vederlagsjustering for arbeidene?
   • Hvis ja, krev vederlagsjustering (NS 8407 pkt. 34), og husk å varsle etter sjekkpunkt 4.
     
4. Har du varslet uten ugrunnet opphold om at du mener arbeidene utgjør en endring, og at du vil kreve vederlagsjustering og/eller fristforlengelse?
   • NS 8407 pkt. 33.4 og 32.2 krever at du varsler uten ugrunnet opphold.
     
5. Har du sendt et spesifisert varsel om fristforlengelse innen rimelig tid?
   • NS 8407 pkt. 33.6.1 krever at du spesifiserer antall dager uten ugrunnet opphold.
     
6. Kommer du til å kreve økte riggkostnader eller plunder og heft på grunn av arbeidene?
   • Hvis ja, gå til neste punkt.
     
7. Har du varslet krav om økte riggkostnader eller plunder og heft uten ugrunnet opphold?
   • NS 8407 pkt. 34.1.3 krever at du sender et særskilt krav uten ugrunnet opphold.

For å gjøre det enklere for deg å håndtere endringer i totalentrepriser, har vi utarbeidet en sjekkliste som dekker alle viktige punkter du må huske på. Denne kan være et nyttig verktøy i hverdagen og hjelpe deg med å unngå vanlige feil.

Trykk på lenken her for å få tilsendt sjekklisten på e-post.

Merk: Denne sjekklisten er ikke en erstatning for juridisk rådgivning. Om du er usikker på noe, bør du kontakte oss for å sikre at du ikke har glemt noe viktig!

Oppsummering om totalentreprise og fastpriskontrakt

Totalentreprise er ikke nødvendigvis en urokkelig fastpriskontrakt. Selv om du har et omfattende funksjonsansvar, finnes det klare unntak som gir deg rett til å kreve endringer og kompensasjon. Ved å forstå kravene i kontrakten, være oppmerksom på unntakene fra funksjonsansvaret, og følge korrekt prosedyre for varsling og håndtering av endringer, kan du bedre sikre dine rettigheter som entreprenør.

Husk å ta dette med deg i neste sak

Husk at det er viktig å være proaktiv og godt forberedt når du inngår en totalentreprise. Les kontrakten nøye, forstå ditt funksjonsansvar, og ikke nøl med å ta opp potensielle konflikter eller uklarheter med byggherren så tidlig som mulig. Ved å følge korrekt prosedyre og være oppdatert på gjeldende standarder og regler, kan du unngå unødvendige tap og sikre en smidig gjennomføring av prosjektet.

Lurer du på hva som er riktig reaksjon mot byggherrens argumenter?

Vi bistår entreprenører daglig med lignende problemstilling. Bruker du kontaktskjemaet ved siden av, vil du få en vederlagsfri stråtegisamtale med oss. Da får du møte 1-2 erfarne entrepriseadvokater i 30-45 min, hvor vi gjennomgår sakens styrker og svakheter. I møter vil du allerede få en klar indikasjon på hvor saken din står, og du får vite en slagplan for hvordan du skal håndtere saken.

Å navigere i endringer og kontraktskrav i totalentrepriser kan være komplisert. Det er mange fallgruver, og konsekvensene av å ikke håndtere dette riktig kan være betydelige. Vi har bred erfaring innen entrepriserett og kan hjelpe deg med å styrke din posisjon i prosjektet.

Hvis du fant denne artikkelen nyttig, setter vi stor pris på om du deler den med andre i bransjen. Hold deg også oppdatert ved å besøke nettsiden vår jevnlig for flere tips og råd innen entrepriserett og prosjektgjennomføring.

Sidene er drevet av Ekko Advokatfirma AS, nisjefirma for entrepriserett.