Hvor raskt må du reklamere – byggherrens reklamasjonsfrist
Reklamasjonsfrister i NS-kontrakter er korte og brutale. I verste fall taper du kravet ditt mot entreprenøren. Som byggherre skal du reklamere enten ved overtakelse, eller straks etter at du har avdekket forholdet. Hvis feil og mangler oppdages etter overtakelse, er fristen avhengig av hva du har avtalt av standard. Sjekk om du har avtalt NS 8405/07 eller NS 8406. Da står det enten mellom «uten ugrunnet opphold» eller «innen rimelig tid».
Det er heller normalen at avvik fra det avtalte forekommer, og disse avvikene kan ofte anses som mangler. Dette gir deg som byggherre rett til å kreve utbedring, prisavslag, erstatning, eller i noen tilfeller heving av kontrakten. Det er en jungel av feilsteg man kan ta, men frykt ikke! Nedenfor finner du nettest kanskje enkleste guide.
Hva betyr egentlig å reklamere?
Reklamasjon er ikke mer enn en formell måte å si «Hei, dette var ikke helt som forventet» til entreprenøren. Det er vanligvis nødvendig for å kunne kreve noe for manglene. Og husk, en skriftlig reklamasjon er gull verdt, reklamer derfor skriftlig, alltid.
De tre viktige reklamasjonsfristene du må huske på (NS 8405, NS 8406 og NS 8407):
- Reklamasjon ved overtakelse:
Byggherren må undersøke det han får overlevert ved overtakelse. Om det er noe du skulle ha oppdaget her, og om man ikke tar det opp med entreprenøren, kan du taper reklamasjonsmuligheten din. På fint kalles det gjerne: byggherrens rett til å gjøre en mangel gjeldende dersom en senest ved overtakelsesforretningens avslutning ikke har meldt fra om mangel som han har oppdaget, eller burde ha oppdaget ved gjennomføringen av overtakelsen.
Oppdaget du noe galt under den første befaringen? Si ifra med en gang, og sørg for at det blir notert i protokollen.
- Skjulte feil og mangler:
Noen ganger er det feil som ikke kan oppdages ved første øyekast. Her må du være obs på at det finnes ulike frister, avhengig av hvilken byggekontrakt du har brukt i prosjektet ditt:
Etter NS 8405 og NS 8407 skal du da varsle «uten ugrunnet opphold». Detter betyr ASAP, med blokkbokstaver. Som hovedregel må du si ifra innen et par dager.
Bruker du NS 8406 har du litt mer slingringsmonn, men husk å holde det innenfor «rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dette betyr også asap. Normalt er dette fra dager til uker, avhengig av type forhold. - Den absolutte reklamasjonsfristen: Uansett situasjon, så har du en endelig frist til å si ifra, ofte kalt den absolutte reklamasjonsfristen. Denne fristen normalt 5 år fra overtakelsen.
KapitalKongens dyrekjøpte leksjon i reklamasjonsfristens finurligheter
La oss illustrere viktigheten av å reklamere innen avtalte frister.
Entreprenørselskapet Bygg & Innovasjon AS har fullført et stort kontorbygg for investeringsselskapet KapitalKongen AS. Bygget ble offisielt overlevert 1. juni 2020, og det ble avholdt en formell overtakelsesforretning hvor noen mindre estetiske feil ble notert, men ingen store problemer ble oppdaget.
To år senere, i juni 2022, oppdaget driftslederen i KapitalKongen AS at det var betydelige sprekker i fundamentet. Dette var ikke synlig ved overtakelsen. En teknisk undersøkelse avslørte at feilen skyldtes en konstruksjonsfeil.
KapitalKongen AS sendte en skriftlig reklamasjon til Bygg & Innovasjon AS i slutten av august 2022, etter at de hadde fått de tekniske rapportene som bekreftet problemets alvorlighetsgrad.
Med andre ord, forholdet ble oppdaget i juni, men ikke ble ikke tatt opp før i august. Man ventet med andre ord mellom to til tre måneder.
Bygg & Innovasjon AS svarte med å påpeke at reklamasjonsfristen for skjulte feil hadde blitt oversittet. Ifølge NS 8405, som kontrakten var basert på, skulle KapitalKongen AS ha varslet «uten ugrunnet opphold» etter oppdagelsen av mangelen. KapitalKongen AS argumenterte for at de hadde handlet innenfor rimelig tid, gitt kompleksiteten og skjulte natur av problemet.
Saken eskalerte til en rettssak.
Retten konkluderte med at KapitalKongen AS hadde ventet for lenge med å sende reklamasjonen, og at de dermed hadde mistet retten til å kreve utbedring eller erstatning for mangelen.
Lærdom: Dette eksemplet viser hvor kritisk det er for næringsdrivende å forstå og handle i henhold til reklamasjonsfrister i byggekontrakter. De skulle ha sendt inn reklamasjon kort tid etter at de avdekket sprekkene i juni 2022. Det fremhever viktigheten av å utføre grundige inspeksjoner regelmessig, selv etter overtakelsen, for å identifisere potensielle problemer før det er for sent.
Forresten – sliter du med å sette opp sluttoppgjøret? Her har du en god guide.
Unntak: her gjelder ikke reklamasjonsfrister
Det er noen unntak fra reglene, spesielt hvis entreprenøren har vært litt for «slepphendt» eller direkte uærlig om manglene. Terskelen for unntaksregelen er imidlertid høy, og det kreves at entreprenøren har handlet forsettlig eller handlet grovt uaktsomt.
Trenger du et sett ekstra øyne til å se på reklamasjonene i ditt prosjekt?
Å holde styr på reklamasjonsfristene kan virke som en kjedelig papirøvelse, men det er din sikkerhet for at byggeprosjektet lever opp til forventningene. Så ta en kopp kaffe, sett deg ned med kontrakten og noter deg viktige frister.
Det kan imidlertid være lurt å ta en prat med en advokat hvis du er usikker. Ta gjerne kontakt via vårt kontaktskjema for en uforpliktende prat.
