3 tips – få byggherre (eller hovedentreprenør) til å betale for endringer
Hvorfor kan pålagte endringsarbeider være et problem for entreprenører?
Etter alle NS-standardene har entreprenøren en plikt til å fortsette arbeidene, selv om hovedentreprenøren eller byggherren nekter å betale deg for endringer – eller også kalt for endringsarbeider. Dette setter deg i en kjedelig knipe. Det er snakk om mye penger, og med ev. knapp likviditet trenger du en rask avklaring.
Hva gjør du da? Her kommer tre tips til hva du kan gjøre for å få en rask avklaring når hovedentreprenøren eller byggherren nekter å betale deg for endringer eller tilleggsarbeider:
TIPS # 1: Nekter å betale for endringer? Krev sikkerhet!
Alle NS-kontrakter gir deg mulighet til å kreve at hovedentreprenøren (eller byggherren) stiller sikkerhet for verdien av endringsarbeidene. Dette ser du i NS 8416 pkt. 19.3, NS 8415 pkt. 26.1 og NS 8417 pkt. 35.1.
Verdien av endringsarbeidene er som regel den samme som kravet du har sendt til hovedentreprenøren (eller byggherren). Dersom byggherre nekter å betale for endringer kan man bruke dette tipset, hvor de i praksis må deponere beløpet for å stille sikkerhet for kravet.
Det betyr at om merkostnadene dine for å etablere traseen på den andre siden av vegen utgjør kr 250 000, så må hovedentreprenøren deponere det samme beløpet i banken hvis de nekte å betale for endringer i første omgang. Da kan du bruke dette til å forsøke å forhandle frem en løsning der dere blir enige om i hvert fall en delbetaling av de kr 250 000 til deg, i stedet for at en må deponere hele beløpet i banken.
TIPS # 2: Nekter å betale for endringer? Krev en oppmannsavgjørelse!
Når kan man kreve oppmansavgjørelse? Om du har inngått en kontrakt med hovedentreprenøren basert på NS 8415 eller NS 8417 (eller NS 8405 eller NS 8407 dersom du har kontrakt direkte med byggherren) er du heldig!
Etter NS 8415 og NS 8417 kan du nemlig kreve en oppmannsavgjørelse hvis byggherre eller hovedentreprenør nekter å betale for endringer.
Hva er en oppmannsavgjørelse?
Det er en avgjørelse fra en uavhengig part som dere blir enige om. Som regel er det en advokat. Oppmannen avgjør da for eksempel om du skal få betalt eller ikke for endringsarbeidene som vi nevnte over.
Etter NS 8415 pkt. 26.2 og NS 8417 pkt. 50.3 må oppmannsavgjørelsen følges inntil det eventuelt har kommet en dom i saken. Det betyr at om oppmannsavgjørelsen gir deg medhold, så må hovedentreprenøren (eller byggherren) betale deg for endringsarbeidene. Da kan ikke du lenger bli tvunget til å gjøre endringsarbeidene uten å få betalt.
Her kommer den dårlige nyheten for deg som har en kontrakt etter NS8416 (eller NS 8406): da kan du ikke kreve en oppmannsavgjørelse. Du kan bli enig med hovedentreprenøren (eller byggherre) om at dere skal bruke en oppmann, men du kan ikke kreve det. Da må vi gå videre til neste tips.
TIPS # 3: Nekter å betale for endringer? Få en uttalelse fra BFJR!
I tilfeller hvor byggherre eller hovedentreprenør nekter å betale for endringer kan du få en rask avklaring fra kompetente fagpersoner til en billig penge. Da anbefaler vi å sende saken til Byggebransjens Faglig Juridiske Råd (BFJR). Rådet er et organ som gir rådgivende uttalelser i tvister mellom entreprenører og byggherrer. Rådet har både jurister og personer med erfaring fra bygg- og anlegg, så du er sikret både en juridisk og teknisk kompetanse.
Rådet gir i utgangspunktet kun rådgivende uttalelser, men de kan uttale seg i saker som denne. Det betyr at uttalelsen ikke er bindende for hovedentreprenøren eller byggherren – det betyr at de er ikke tvunget til å følge avgjørelsen. Når det er sagt, starter en motpart som har fått en uttalelse fra rådet mot seg i en ganske bratt motbakke dersom det ender med en rettssak. Rådet kan derfor være en forholdsvis rask og billig måte å få en «foreløpig» vurdering av saken av om byggherren har adgang til å la være å betale for endringer. Det er heller ingenting i veien for at både du og hovedentreprenøren (eller byggherren) avtaler at uttalelsen fra rådet skal være bindende.
Vil du vite mer om hvordan BFJR kan hjelpe deg som entreprenør! Da anbefaler vi deg å lese denne artikkelen her.
BONUSTIPS: Sjekk hva byggherren har sagt til hovedentreprenøren
Om du er underentreprenør bør du også å sjekke om byggherren har sagt det samme til hovedentreprenøren som han har sagt til deg. Det er ikke alltid det er et avgjørende poeng, men om kontrakten mellom byggherren og hovedentreprenøren og mellom hovedentreprenøren og deg er identisk (noe den ofte er) på din del av arbeidene, så kan det være et viktig poeng å også sjekke hva byggherren har sagt.
Om byggherren tross alt har godkjent endringsmeldingen fra hovedentreprenøren, er det ingen grunn til at hovedentreprenøren skal godkjenne endringsmeldingen din.
Konkret eksempel: Grav på venstre side – nei, glem det – grav på høyre side – endringsarbeid
Om du er entreprenør, kjenner du deg garantert igjen i denne casen hvor byggherre eller hovedentreprenør nekter å betale for endringer. La oss si at du er underentreprenør på et VA-prosjekt. Hovedentreprenøren har engasjert deg til å grave en VA-grøft, samt legge ny overvannsledning langs en veg. I tilbudet ditt gav du en pris per lengdemeter med beskrivelsen «Etablering av VA-grøft, inkl. OV-ledning».
Traseen til overvannsledningen skal være på venstre side av vegen. Heldigvis kjenner du grunnforholdene godt i området, og du vet at på akkurat denne siden av vegen er forholde gode. Det er masse god jord og lite stein i området. Siden du vet dette, har du også kunnet gi en forholdsvis lav pris per lengdemeter på etableringen av VA-grøften.
Men så skjer det noe! Nå har plutselig byggherren og hovedentreprenøren ombestemt seg. I stedet for at traseen skal være på venstre siden av vegen, skal den nå være på motsatt side. Og her kommer problemet: på den andre siden av vegen er det berg. Du har ikke sjangs til å grave der, uten å sprenge hele traseen.
Det gjør at du får en helt annen kostnad på etablering av grøften enn tidligere. Dette er jo ikke en kostnad du kan ta på egen kappe, så du sender en endringsmelding til hovedentreprenøren og krever vederlagsjustering for prisdifferansen mellom den opprinnelige grøften og den nye med endret trase. Du som alle andre må jo få dekket kostnadene dine.
Hva skjer? Hovedentreprenøren setter seg fullstendig på bakbeina. Han sier at siden traseen er like lang, så kan du ikke kreve tilleggsbetalt. Som vi gikk gjennom ovenfor gav du en pris per lengdemeter med beskrivelsen «Etablering av VA-grøft, inkl. OV-ledning». Da sier hovedentreprenøren at når du har gitt en pris per lengdemeter, og arbeidet fortsatt gjelder «Etablering av VA-grøft, inkl. OV-ledning», så må du forholde deg til prisen du har gitt.
Hovedentreprenøren forsøker med andre ord å fullstendig kjøre over deg. Med denne artikkelen i hånden vet du hvordan du skal angripe an den situasjonen. Hvis du møter veggen, bruk kontaktskjemaet til høyre, så ser vi på det.