Entreprenørens rett til å stanse arbeidene ved betalingsmislighold
Å stanse arbeidet i et byggeprosjekt er et av de kraftigste virkemidlene en entreprenør kan bruke når betaling uteblir. Samtidig er det et valg som kan få store konsekvenser, både for fremdrift, økonomi og forholdet mellom partene.
Hovedbudskapet i denne artikkelen er derfor todelt: Du kan ha rett til å stanse ved betalingsmislighold, men du må være svært trygg på at vilkårene er oppfylt. Du må også varsle korrekt og håndtere stansen riktig for å redusere risiko.
I denne artikkelen redegjør vi for hva som skal til for å stanse arbeidet, og hvordan du bør gå frem.
Hvorfor stanse arbeidet?
I kontraktsretten er utgangspunktet at ytelser skal utveksles samtidig, altså at man normalt ikke kan kreve betaling før man har levert det man skulle. I bygge- og anleggsprosjekter blir dette likevel ofte for rigid, fordi entreprenøren i realiteten leverer litt og litt.
Arbeid utføres fortløpende, og materialer og utstyr bygges inn i prosjektet underveis.
Derfor bygger standardkontraktene på at det bør være en rimelig sammenheng mellom entreprenørens produksjon og byggherrens betaling, slik at entreprenøren ikke får en urimelig likviditetsbelastning i prosjektet.
Bak dette ligger en praktisk realitet: Entreprise innebærer ofte at entreprenøren gir byggherren betydelig kreditt. Etter standardkontraktene er utgangspunktet at kontraktsarbeid betales etter hvert som arbeidet utføres, mens tilleggsarbeid som hovedregel faktureres når det er ferdigstilt.
Faktura sendes normalt månedlig med 28 dagers betalingsfrist, noe som i praksis kan gi byggherren «kreditt» fra arbeid utføres til betaling skal skje. I
tillegg kommer ordningen med innestående, som gir kreditt helt frem til sluttoppgjøret.
Regelen om stans i arbeidet er særlig viktig for totalentreprenøren av to hovedgrunner:
1. Pressmiddel for å få betalt: Trusselen om stans vil ofte være effektiv for å få byggherren til å gjøre opp rettmessige krav.
2. Redusere risikoen for mer ubetalt arbeid: Når betalingen uteblir, kan stans hindre at entreprenøren utfører mer arbeid uten å få oppgjør.
Poenget er enkelt. Når betalingsproblemene først oppstår, kan entreprenøren ellers bli sittende med en stadig større risiko.
Dersom byggherren ikke betaler avtalt vederlag til avtalt tid, skaper det ofte likviditetsmessige utfordringer for entreprenøren.
Et av de sterkeste virkemidlene entreprenøren kan bruke i en slik situasjon, er å stanse arbeidene.
Men her kommer et viktig «men»: Entreprenøren bærer risikoen for at stansen faktisk er rettmessig. Feilvurderer du, vil du selv opptre kontraktsstridig. Reaksjonen fra byggherren kan da bli både erstatningskrav og krav om heving av kontrakten.
Vilkårene for stans i arbeid
Standardkontraktene NS 8405/8415 og NS 8407/8417 har i det vesentlige tilsvarende ordlyd når det gjelder entreprenørens rett til å stanse arbeidene som følge av byggherrens eller hovedentreprenørens betalingsmislighold.
Det er to vilkår som må være oppfylt for at entreprenøren har rett til å stanse arbeidene, jf. NS 8405 punkt 30.2 og NS 8407 punkt 29.2:
· For det første forutsetter stans at byggherren «vesentlig misligholder sin betalingsforpliktelse».
· For det andre må entreprenøren varsle byggherren skriftlig minst 24 timer før du kan stanse arbeidet kan iverksettes.
Det er særlig det første vilkåret som er vanskelig i praksis. Hva som anses som et vesentlig betalingsmislighold.
Det er fristende å tenke: «Faktura er forfalt, ikke betalt, da stanser vi.» Men slik er det ikke.
Hovedvilkåret om vesentlig betalingsmislighold
Det overordnede vilkåret for stans er at byggherren «vesentlig misligholder sin betalingsforpliktelse», eller at det er klart at et slikt vesentlig betalingsmislighold vil inntre.
En grunnleggende forutsetning for å vurdere stans, er da at entreprenørens krav faktisk er rettmessig og forfalt. Hvis ikke foreligger det uansett ikke mislighold fra byggherren. Dersom byggherren med rette bestrider at fakturaen gjelder et krav han plikter å betale, kan dette innebære at det ikke foreligger et mislighold i stansbestemmelsens forstand. I slike tilfeller bør entreprenøren være sikker i sin vurdering av både kravets rettmessighet og betalingsplikten før stans varsles eller iverksettes.
Dersom kravet er rettmessig og forfalt, foreligge det et betalingsmislighold. Men hvorvidt betalingsmisligholdet er vesentlig, må avgjøres etter en konkret helhetsvurdering i den enkelte sak. Flere momenter vil typisk være relevante:
· Størrelsen på forfalt beløp: Jo større utestående beløp, desto lettere kan misligholdet anses vesentlig.
· Beløpet sett opp mot kontraktssummen: Det kan være relevant å vurdere beløpets relative størrelse i prosjektet, typisk som prosentandel av kontraktssummen. Det foreligger noe rettspraksis som kan tilsi at 5 prosent kan være vesentlig, men rettspraksis er begrenset og vurderingen beror alltid på de konkrete forholdene.
· Varigheten: Jo lengre betalingsmisligholdet har vart, desto lettere kan det anses vesentlig.
· Gjentakelse: Det kan ha betydning om misligholdet er gjentakende eller et engangstilfelle.
· Hva slags betaling det gjelder: Det kan være relevant om misligholdet gjelder avdragsbetaling for kontraktsarbeidene eller betaling av tilleggsvederlag. Det kan hevdes å være mer inngripende for entreprenøren dersom avdragsnotaer på kontraktsarbeid misligholdes.
· Betalingsevne versus betalingsvilje: Dersom misligholdet skyldes manglende betalingsevne, kan entreprenørens risiko for ikke å få oppgjør være større. Det kan tale for større adgang til å stanse enn der situasjonen fremstår som ren betalingsmotvilje.
Momentene er ikke en sjekkliste der ett punkt alene avgjør. De må vurderes samlet. Entreprenøren bør være særlig varsom, fordi det er han som bærer risikoen dersom stans iverksettes uten at vilkårene faktisk er oppfylt.
Stansingsretten kan også aktualiseres før et betalingsmislighold faktisk har materialisert seg, dersom det er «klart» at byggherren vil komme til å begå et vesentlig betalingsmislighold. Dette kalles antisipert mislighold. Terskelen er imidlertid høy. Det er ikke tilstrekkelig at totalentreprenøren har en generell mistanke, eller selv en relativt tydelig forventning, om at betaling ikke vil skje.
Varsel: En liten formalitet? Nei, helt avgjørende
Før stans iverksettes må entreprenøren varsle byggherren. Varselet må gis i tråd med kontraktens varslingsregler, normalt skriftlig og til byggherrens partsrepresentant, jf. NS 8405 pkt. 8 og NS 8407 pkt. 5. Det må sendes minst 24 timer før stansen iverksettes.
Hvis entreprenøren ikke overholder varslingsplikten, vil det være et kontraktsbrudd å gjennomføre stansen. Det kan i seg selv medføre erstatningsansvar overfor byggherren.
Varselet må minst:
· Inneholde en klar oppfordring om å betale.
· Gjøre det klart at arbeidet kan bli stanset dersom byggherren ikke oppfyller betalingsforpliktelsen.
Formålet er å gi byggherren mulighet til å oppfylle, og dermed avverge skadevirkningene en stans kan føre med seg. Dette henger også sammen med det alminnelige kravet om at partene skal opptre lojalt og aktsomt i kontraktsforhold.
Et praktisk poeng er at et varsel om stans ofte oppleves som et kraftig signal til byggherren om at entreprenøren ikke tåler ytterligere forsinkelse.
Entreprenøren kan i praksis befinne seg i en situasjon der han risikerer konkurs, eller der han vurderer å heve avtalen. Et varsel bør derfor beskrive både de faktiske forholdene og det rettslige grunnlaget for kravet på en tydelig og presis måte. Slik får byggherren reell mulighet til å vurdere kravet og eventuelt fremme innsigelser før en stans gjennomføres. Fordi en stans i arbeidene kan
få betydelige konsekvenser for begge parter, vil partene ofte ha en felles interesse i å avklare om uenigheten kan løses gjennom dialog og forhandlinger.
Tid og penger: Stans kan gi krav på fristforlengelse og vederlagsjustering, men pass på varslene!
Hvis entreprenøren gjennomfører en berettiget stans, har han krav på fristforlengelse og vederlagsjustering som følge av stansen. Kravene må imidlertid varsles i tråd med kontraktens bestemmelser om varsling for fristforlengelse og vederlagsjustering, jf. NS 8405 pkt. 24 og 25 og NS 8407 pkt. 33 og 34.
Entreprenøren må derfor passe på å sende varsel om at det kreves mer tid og penger dersom stansen får konsekvenser for fremdrift og kostnader.
Hva skjer når byggherren betaler, og hva hvis dere ikke blir enige?
Hvis byggherren betaler, opphører misligholdet. Da plikter entreprenøren å gjenoppta arbeidet. Samtidig kan entreprenøren, som nevnt, kreve vederlagsjustering og fristforlengelse i henhold til standardens regler.
Hvis partene ikke kommer til enighet, er et typisk utfall at partene vurderer å heve kontrakten. Det er et drastisk skritt, og man bør være særlig sikker i sin sak før heving gjennomføres. Begrunnelsen for heving er ofte den fastlåste posisjonen som kan oppstå. Entreprenøren mener det foreligger vesentlig betalingsmislighold, mens byggherren mener entreprenøren har vesentlig misligholdt sin arbeidsforpliktelse.
Den største fallgruven: Uberettiget stans (og hvorfor det kan bli dyrt)
Et kjernepunkt er risikoen ved å ta feil. Hver av partene bærer risikoen for sine valg og det standpunktet parten inntar.
Hvis entreprenøren tar feil om retten til å stanse, vil stansen innebære at entreprenøren misligholder sin kontraktsforpliktelse. Konsekvensen kan være:
· Erstatningskrav fra byggherren.
· Hevingskrav.
Og fordi entreprisekontrakter ofte involverer mange aktører og store verdier, kan entreprenøren ved stans eksponere seg for omfattende erstatningskrav. Det understrekes derfor at entreprenøren før stans bør foreta en grundig vurdering av om kravet som begrunner stansen faktisk er berettiget. Videre bør entreprenøren vurdere i hvilken utstrekning byggherren lider et økonomisk tap, og risikoen for at byggherren viderefører dette i et erstatningskrav.
Når bør du involvere advokat?
Stans på grunn av manglende betaling kan være helt riktig, men det er også et av områdene i prosjektet der en feilvurdering kan bli ekstremt kostbar. Nettopp fordi vurderingene ofte blir
konkrete, med spørsmål om krav, forfall, innsigelser, «vesentlighet», korrekt varsling og praktisk gjennomføring, kan det være klokt å få en utenforstående vurdering før du trykker på stoppknappen.
Ønsker du å engasjere advokat, kan vi som står bak Entreprisekontoret – Ekko Advokatfirma – bidra med å vurdere om vilkårene for stans er oppfylt, kvalitetssikre varseltekster og strategi, og hjelpe deg med å redusere risikoen for motkrav. Samtidig jobber vi for en løsning som får prosjektet, og betalingen, tilbake på sporet.
Her kan du lese mer om sluttoppgjør dersom tvisten vedvarer så lenge.
Ofte stilte spørsmål om stansningsrett i entreprisekontrakter
1. Når kan entreprenøren stanse arbeidene på grunn av manglende betaling? Entreprenøren kan stanse dersom byggherren vesentlig misligholder betalingsforpliktelsen, eller det er klart at et slikt vesentlig mislighold vil inntre. I tillegg må entreprenøren varsle skriftlig minst 24 timer før stans iverksettes.
2. Er det nok at en faktura er forfalt og ikke betalt? Nei. At en faktura er forfalt og ikke betalt, betyr ikke automatisk at vilkåret om vesentlig betalingsmislighold er oppfylt. Det må foretas en konkret helhetsvurdering, og entreprenøren må også være trygg på at kravet er rettmessig og forfalt.
3. Hva inngår i vurderingen av om betalingsmisligholdet er «vesentlig»? Typiske momenter er størrelsen på det forfalte beløpet, beløpets relative størrelse målt mot kontraktssummen, hvor lenge misligholdet har vart, om det er gjentakende, hva slags betaling det gjelder (kontraktsarbeid eller tilleggsvederlag), og om det handler om manglende betalingsevne eller betalingsvilje.
4. Hva må et varsel om stans minst inneholde, og hvorfor er varsel så viktig? Varselet må minst oppfordre til betaling og tydelig varsle at arbeidene kan bli stanset dersom betaling ikke skjer. Varsel er avgjørende fordi feil varsling kan gjøre stansen kontraktsstridig og utløse erstatningsansvar.
5. Hva er den største risikoen ved å stanse arbeidene? Den største fallgruven er uberettiget stans. Hvis entreprenøren tar feil og vilkårene ikke er oppfylt, kan stansen være entreprenørens eget mislighold. Det kan gi grunnlag for erstatningskrav og heving fra byggherren.
