Kan byggherren hevde at fristen for sluttoppgjør løper fra bruksovertakelse når formell overtakelsesforretning aldri ble avholdt? I en fersk Høyesterettsdom (HR-2026-965-A, avsagt 24. april 2026) fikk byggherren et klart nei. Dommen avklarer en viktig problemstilling som berører alle som jobber under NS 8406.
I denne artikkelen lærer du:
-
- Hva saken handlet om, og hvorfor den havnet i Høyesterett
-
- Hva partene anførte og hva retten kom til
-
- Hvorfor overtakelsesforretningen er et absolutt krav etter NS 8406
-
- Hva du bør gjøre for å unngå å havne i samme situasjon
Sakens bakgrunn
I 2021 inngikk Tesliåsen AS (byggherre) og BVT Entreprenør AS kontrakt om bygging av gang- og sykkelvei på strekningen Tesliåsen–Sæterbakken i Trondheim. Kontrakten var basert på NS 8406, og kontraktssummen var på knapt 3 millioner kroner.
Da arbeidene kom i gang, oppdaget entreprenøren at det var langt mer masser i traseen enn prosjekteringsunderlaget tilsa. Sluttfristen ble underveis forskjøvet, og det oppstod uenighet om hvem som skulle betale for masseforflytningene.
I mai 2022 gjennomførte partene en befaring (merk: ikke formell overtakelse!) av traseen. Anlegget var i all hovedsak ferdig, og det ble påpekt noen mindre avvik. Men ingen overtakelsesforretning ble avholdt da. Årsaken var nettopp uenigheten om massekostnadene og mangler ved FDV-dokumentasjonen (forvaltning, drift og vedlikehold).
Utover høsten 2022 korresponderte partene uten å komme til enighet. I november innkalte entreprenøren til overtakelsesforretning, som ble avholdt 2. desember 2022. Tesliåsen møtte ikke. Byggherren mente kontraktsarbeidet allerede var overtatt ved bruksovertakelse i mai–juni 2022, og at kravene i sluttoppgjøret derfor var tapt ved det byggherre mente var preklusjon – selv om dette var NS 8406-kontrakt.
I oktober 2023 gikk BVT Entreprenør konkurs. Kravene ble abandonert til panthaver Melhus Sparebank, som hoppet inn i saken. Saken gikk gjennom tingrett og lagmannsrett – begge instansene mente at fristen for sluttoppgjør ikke løper fra bruksovertakelse, men fra formell overtakelsesforretning. Vi har tidligere skrevet om behandlingen i lagmannsretten her. Tvisten landet til slutt på bordet til Høyesterett.
Partenes syn på saken
La osse på hva Tesliåsen AS (byggherre) mente
Byggherren argumenterte for to alternative grunnlag:
Primært: Gang- og sykkelveien var tatt i bruk og arbeidene var ferdigstilte innen 10. juni 2022. NS 8406 må suppleres av deklaratorisk bakgrunnsrett som åpner for bruksovertakelse, og overtakelse hadde derfor skjedd ved sluttfristen. Krav som ikke var med i sluttoppgjøret innen 14 dager etter 22. september 2022, var prekludert.
Subsidiært: Partene inngikk en bindende avtale høsten 2022 om at overtakelse hadde funnet sted 10. juni 2022 – senest ved byggherrens e-post 18. oktober 2022, der Tesliåsen tok til etterretning at «entreprisen ble overlevert 30.06.22».
Og til den andre siden: Melhus Sparebank (som trådte inn i entreprenørens krav) anførte følgende
Entreprenøren (her banken som hadde tatt over kravet) mente at NS 8406 åpner ikke for bruksovertakelse. Kontrakten er klar: overtakelse skjer kun ved overtakelsesforretning. Det finnes intet alternativ i standarden. Tesliåsen overtok ikke arbeidet før overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Det ble heller ikke inngått noen avtale om at overtakelse hadde funnet sted tidligere. Kravene kunne derfor ikke være prekludert, da fristen hadde ikke begynt å løpe før 2. desember 2022.
Dette kom Høyesterett til i HR.2026-965 A
NS 8406 åpner ikke for bruksovertakelse
Høyesterett var ikke i tvil. Punkt 24.1 i NS 8406 er entydig:
«Kontraktarbeidet overtas av byggherren ved overtakelsesforretning. Entreprenøren skal i rimelig tid før kontraktarbeidet er ferdig, innkalle byggherren til overtakelsesforretning.»
En ren ordfortolkning tilsier at dette er den eneste måten overtakelse kan skje på. Bestemmelsen åpner ikke for andre alternativer.
Tolkningen forsterkes av punkt 24.6, som slår fast at byggherren ikke har rett til å ta kontraktsarbeidet i bruk uten entreprenørens samtykke – og at det er mislighold hvis det skjer.
Høyesterett foretok en systembetraktning ved å vise til punkt 24.2 (protokollplikten) og punkt 24.4 (virkningene av overtakelse), og understreket at overtakelsen er et sentralt skjæringstidspunkt som det er behov for å identifisere på en entydig og notorisk måte – slik at begge parter er innforstått med når dette skjer.
Historisk sett er dette et bevisst valg: Eldre standarder som NS 3401 og NS 3430 åpnet for bruksovertakelse, men dette ble fjernet allerede i NS 3431 fra 1992 og er videreført i NS 8406. Bransjeorganisasjonene valgte å avskaffe bruksovertakelse for å sikre et klart skjæringstidspunkt med tilhørende notoritet og rettsvirkninger.
Tesliåsens anførsel om at bakgrunnsretten (deklaratorisk rett) skulle supplere standarden, ble avvist. Høyesterett understreket at bakgrunnsretten bare er relevant når kontrakten ikke gir en klar løsning – og NS 8406 kapittel 24 er entydig.
Ingen avtale om overtakelse 10. juni 2022
Tesliåsens subsidiære anførsel om at partene hadde avtalt et tidligere overtakelsestidspunkt, fikk heller ikke medhold.
Høyesterett gikk grundig gjennom korrespondansen og fant ingen holdepunkter for slik enighet. Særlig illustrerende var Tesliåsens egen e-post av 22. september 2022, der byggherren anmodet om at BVT innkaller til overtakelsesforretning og varslet krav om løpende dagmulkt. Det er vanskelig å forene med påstanden om at byggherren mente overtakelse allerede hadde skjedd.
Entreprenørens e-post 27. september om at «overtakelsesforretning ble avholdt 31.06.22» ble tolket som en (upresist formulert) henvisning til befaringen 31. mai 2022 – som begge parter var enige om ikke var en overtakelsesforretning. Byggherrens svar 18. oktober om å ta dette «til etterretning» var heller ikke tilstrekkelig til å etablere en bindende avtale.
Høyesterett påpekte dessuten at Tesliåsens anførsler var inkonsistente: Man kan ikke på samme tid hevde å ha satt en preklusiv frist 22. september og at bindende avtale om overtakelse ble inngått 18. oktober.
Konklusjon: Overtakelse finner ikke sted ved bruksovertakelse. Det var ingen avtale om annet. Overtakelse fant faktisk sted ved overtakelsesforretningen 2. desember 2022. Kravene var ikke prekludert. Anken ble forkastet, og Tesliåsen ble i tillegg dømt til å betale sakskostnader.
Hva betyr dette for deg?
Som byggherre
Du kan ikke lene deg tilbake og hevde at anlegget er overtatt fordi du begynte å bruke det – selv om det var fullferdig og åpent for trafikk. Vil du starte preklusjonsfristen, må du gjennomføre en overtakelsesforretning. Nekter du å møte opp, kan entreprenøren avholde den alene – og fristen begynner å løpe likevel.
Som entreprenør
Dommen er en påminnelse om å aktivt kalle inn til overtakelsesforretning når arbeidet er ferdig. Ikke vent på at byggherren tar initiativet. Og om byggherren ikke møter opp, gjennomfør forretningen alene og send protokollen i ettertid. Du har retten på din side.
Ingen av partene tjener på at overtakelsen trekker ut. For entreprenøren starter ikke sluttoppgjørsfristen å løpe. For byggherren begynner heller ikke reklamasjonsfristene.
Kort oppsummert
-
- NS 8406 åpner kun for overtakelse ved formell overtakelsesforretning – ikke ved bruksovertakelse
-
- Byggherrens faktiske bruk av anlegget gir ikke overtakelsesvirkning, og er i utgangspunktet mislighold etter NS 8406 punkt 24.6
-
- Deklaratorisk bakgrunnsrett kan ikke supplere standarden på dette punktet – NS 8406 kapittel 24 er entydig
-
- Bevisbyrden for at det er inngått avtale om et annet overtakelsestidspunkt, ligger hos den som påberoper seg det
-
- Uklar e-postkorrespondanse er ikke nok til å etablere bindende avtale om overtakelse
-
- Inkonsistente anførsler svekker troverdigheten – hold deg til én linje
-
- Som entreprenør: kall inn til overtakelsesforretning aktivt og send protokollen uansett
Viktige begreper
Overtakelsesforretning: Den formelle befaringen der byggherre og entreprenør i fellesskap gjennomgår kontraktsarbeidet, fører protokoll og konstaterer om arbeidet er overtatt eller nektet overtatt. Dette er det sentrale skjæringstidspunktet i NS 8406.
Bruksovertakelse: At byggherren tar anlegget i bruk uten at formell overtakelsesforretning er avholdt. Det sentrale spørsmålet i saken var om dette kunne likestilles med formell overtakelse.
Preklusjon: At et krav faller bort fordi det ikke er fremsatt innen fristen. Etter NS 8406 har entreprenøren to måneder etter overtakelsesforretningen til å sende sluttoppstilling og sluttfaktura. Krav som ikke er med da, tapes.
Sluttoppgjør: Den endelige avregningen mellom partene – inkludert alle endringsmeldinger og tilleggskrav – etter at arbeidet er overtatt.
FAQ – Ofte stilte spørsmål
Kan byggherren ta anlegget i bruk uten at det foreligger overtakelse?
Ikke uten entreprenørens samtykke. Gjør byggherren det, er det mislighold av kontrakten etter NS 8406 punkt 24.6. Det er mulig å avtale slik brukstakelse, men det krever at entreprenøren sier ja og helst at det dokumenteres skriftlig.
Hva skjer om byggherren nekter å møte til overtakelsesforretning?
Entreprenøren kan avholde forretningen alene, jf. NS 8406 punkt 24.1. Sørg for å sende protokollen til byggherren i etterkant. Fristen for sluttoppgjør starter da å løpe.
Kan partene bli enige om overtakelsestidspunktet i ettertid?
Ja, partene kan avtale avvikende løsninger. Men avtalen må være klar og tydelig – uklar korrespondanse er ikke nok. Høyesterett understreket at den parten som påberoper seg en slik avtale, har bevisbyrden for at den er inngått.
Hva er fristen for sluttoppgjør etter NS 8406?
Entreprenøren må sende sluttoppstilling og sluttfaktura senest to måneder etter overtakelsesforretningen, jf. NS 8406 punkt 25.1. Etter det kan byggherren sette en endelig frist på minimum 14 dager – og krav som ikke er med da, prekluderes.
Gjelder det samme for NS 8405 og NS 8407?
Ja. Disse standardene har tilsvarende bestemmelser om overtakelsesforretning. Prinsippet om at bruksovertakelse ikke er en alternativ overtakelsesmåte, gjelder alle moderne entreprisestandarder og ble innført fra NS 3431 (1992).
Hvordan skal sluttoppgjør settes opp?
Les mer i vår artikkel om sluttoppgjør.
Ta kontakt med Ekko Advokatfirma om frister og sluttoppgjør
Spørsmål om overtakelse skaper ofte store tvister – enten fordi partene er uenige om tidspunktet, eller fordi frister er gått ut og krav er tapt. Denne Høyesterettsdommen viser at det ikke finnes smarte snarveier rundt overtakelsesforretningen.
Har du stått i en situasjon der byggherren hevder at kravene dine er prekludert? Eller lurer du på hva du kan gjøre om motparten nekter å møte til overtakelsesforretning? Ta gjerne kontakt med oss i Ekko Advokatfirma for en uforpliktende samtale.
