Søksmålsfrist ved omtvistede endringskrav – Alt du må du vite om (NS 8405/8407) 

Er du entreprenør og har mottatt avslag på en endringsmelding du er uenig i? Da er det viktig å huske på at NS8405/8407 inneholder en spesifikk søksmålsfrist.  

Hva er egentlig en søksmålsfrist i entreprisekontrakt?

En søksmålsfrist er den fristen en part har for å bringe saken inn for domstolene.

Enklere forklart er det den fristen man har på å ta ut søksmål. Oversittes fristen, har man mistet retten til å få saken behandlet av domstolene. 

En liten glipp med store konsekvenser 

La oss illustrere hva som kan skje hvis du oversitter søksmålsfristen.

Fjellfast Bygg AS, kjent for å bygge solide hus, hadde nettopp avsluttet et boligkompleks for Drømmeboliger AS.  

Underveis oppdaget de ekstrakostnader på grunn av utfordrende grunnforhold. Opptatt med nye prosjekter, mistet Fjellfast Bygg oversikten over tiden.  

De sendte en endringsmelding, men da Drømmeboliger AS avslo, gikk Fjellfast Bygg videre til neste prosjekt uten å tenke mer over det. Tiden gikk, og da de endelig sjekket kalenderen, hadde søksmålsfristen utløpt. Drømmeboliger AS var nå mindre villige til å forhandle, og Fjellfast Bygg måtte se langt etter kompensasjon for de ekstra kostnadene. 

Søksmålsfristen for endringer 

Søksmålsfristen for endringer er en spesialregel som beskriver hvordan entreprenøren skal håndtere krav om endringer når det ikke oppnås enighet med byggherren. NS 8405 og NS 8407 fastsetter en egen søksmålsfrist for entreprenøren, som er kritisk for å sikre at dine krav ikke går tapt.  

Søksmålsfristen i NS 8405 og NS 8407  

I NS 8405 punkt 26.3 og NS 8407 punkt 35.2 er det inntatt avtalebaserte søksmålsfrister. Disse bestemmelsene gir regler for når entreprenøren må foreta seg noe mer enn å varsle, for å beholde sine krav på grunn av endringer.  

Når gjelder det en søksmålsfrist? 

For å tenke på søksmål skal du ha mottatt et avslag fra byggherren da du varslet om endring, ev. at dere er ellers uenige om sluttoppgjøret. 

Tenk deg at du har sendt en endringsmelding til byggherren, og får et «nei takk» tilbake. Da må du notere deg dette! Men husk, avslaget fra byggherren må være på stell – i riktig format og sendt til riktig person.  

Når begynner fristen å løpe, og hvor lang tid har du på deg? 

Søksmålsfristen starter å løpe etter at hele prosjektet er overtatt. Det er som startskuddet går når dere har hatt overtakelsesforretning, og hele prosjektet er offisielt overlevert.  

Og nei, vi snakker ikke om delovertakelser her.  

Du har 8 måneder fra overtakelsen til å handle, men mindre dere har avtalt noe annet.   

Hvordan avbryter du fristen?   

I NS 8405 og NS 8407 har du tre alternativer for å avbryte fristen: 

1. 1. Be om en avgjørelse fra en oppmann (aktuell før overtakelse har skjedd) 

2. 2. Gå til retten: ta ut forliksklage eller stevning 

3. 3. Iverksette voldgift 

Hva om du glemmer å avbryte fristen? 

Vel, her kommer den strenge delen. Hvis du ikke avbryter fristen, er oversittelsen selvstendig bortfallsgrunn. Det er som å glemme å si «Uno!» – og plutselig er spillet over. Det er derfor viktig å holde et øye med klokka, og sørg for at du tar de riktige stegene i tide.  

Sjekkliste – Dette må du huske på:  

1. 1. Har byggherre gitt avslag på endringskrav før overtakelsen?  
      Prøv å få en oppmann til å avgjøre saken. Dette kan spare deg for mye hodebry senere! 

2. 2. Har byggherre gitt avslag på endringskrav etter overtakelsen?  
      Du har da 8 måneder på deg til å enten starte en rettssak eller gå til voldgift hvis dere ikke blir enige. Hvis ikke, kan du risikere å miste retten til å kreve endringene. 

3. 3. Tidsklemma – en kjent utfordring 
      Når prosjektet er overtatt, tikker klokken! Du har 2 måneder på å sende ditt sluttoppgjør, og byggherren har også 2 måneder på å komme med eventuelle innsigelser. Etter dette har du 4 måneder igjen til å få saken inn for retten hvis det trengs. Det er ikke uvanlig å avtale en utsettelse av fristen for å puste litt lettere. Trenger du mer tid? Be om å få utsatt fristen! 

4. 4. Viktig å huske på: Overtakelsesdatoen! 
      Fristen starter å løpe når hele prosjektet er overtatt, ikke ved delovertakelser. Så hold et godt øye med overtakelsesdatoen. 

Det kan virke som mye å holde styr på, men med en god kalender, gode rutiner og klar kommunikasjon kan du håndtere disse fristene som en proff.  

Vi har også skrevet en god sjekkliste for hva som er endringer – les her!

Og husk, det er alltid lurt å ta en prat med en advokat hvis du er usikker.  

Trenger du hjelp med å vurdere søksmål i entreprisekontrakt?  

Å finne veien gjennom endringer og krav i entrepriseprosjekter kan være en intrikat affære. Det lurer mange snubletråder underveis, og dersom man ikke er på vakt og håndterer disse riktig, kan resultatet bli kostbart.  

Med vår omfattende erfaring innen entrepriserett, står vi klare til å bistå deg slik at du kan sikre og forbedre din stilling i ethvert prosjekt.