Høyesterett slo 8. april 2026 fast at en henvisning til en underentreprenørs egne alminnelige vilkår (standardvilkår) ikke var nok til å sette til side ansvarsreglene i NS 8417. Dommen (HR-2026-780-A) er en tydelig påminnelse om at tyngende avtalevilkår må synliggjøres – ellers gjelder de ikke. I denne artikkelen får du en praktisk gjennomgang av hva dommen betyr for deg som byggherre og entreprenør.
Pro tip: Mange som har opererer med standardvilkår bør nå endre sin praksis.
I denne artikkelen får vite dette:
-
- Hva klarhetskravet innebærer – er det nok å innta en henvisning til et så tyngende vilkår og kun vise til egne standardvilkår?
-
- Hvorfor rekkefølgen i avtaledokumentet ikke alltid er avgjørende
-
- Hva Høyesterett mener om å «gjemme bort» tyngende klausuler
-
- Konkrete grep du kan ta i tilbud og kontrakter fra og med i dag
Bakgrunnen: Boringen til energibrønner medførte erstatningsansvar
Saken gjaldt etableringen av en brønnpark med 34 energibrønner i Oslo. Totalentreprenøren engasjerte underentreprenøren på en NS 8417-kontrakt, og arbeidene førte til setningsskader på et borettslag og to naboeiendommer.
Utbedringskostnadene ble anslått til mellom 100 og 200 millioner kroner.
Totalentreprenøren og forsikringsselskapet mottok kravet fra borettslaget, og krevde deretter regress fra underentreprenøren og selskapets forsikringsselskap. Underentreprenøren viste til at en ansvsbegrensning var inntatt, da i tilbudet med henvisning til egne alminnelige vilkår for energiboring under avsnittet om «Bestillers forpliktelser».
Hvorfor var dette viktig? Det ble hevdet at:
-
- Det var inntatt en ansvarsbegrensningsklausul, som viste til alminnelige vilkår (standardvilkår). Disse inneholdt både en ansvarsfraskrivelse for følgeskader overfor tredjepart og en generell ansvarsbegrensning
-
- Denne befant seg i tilbudet (merkelig nok under bestillers forpliktelser), og ettersom tilbudet ble akseptert mente entreprenøren at denne klausulen var en del av avtalen.
-
- Det er viktig å vite at rekkefølgen nevnt i avtalen hadde oppstilt tilbudet foran NS-standarden. I så fall skal det isolert sett være nok at et dokument med bedre prioritet går foran ved motstrid.
Spørsmålet som Høyesterett måtte ta stilling til var:
– om dette faktisk avtalt mellom partene, herunder om en kort henvisning til alminnelige vilkår var nok til å innta et såpass omfattende avvik fra NS-standardens ordlyd ang. ansvarsbegrensning.
Henvisning til egne vilkår er ikke nok når klausulen er tyngende
Høyesterett slår fast at det i prinsippet holder å vise til standardvilkår også utenfor listen over kontraktsdokumenter. Men hvor langt henvisningen rekker – og om den dekker alt eller bare deler av vilkårene – avhenger av blant annet:
-
- ordlyden
-
- hvor i tilbudet henvisningen står, og
-
- innholdets karakter. Er det en omfattende omfordeling av eksempelvis ansvar, krever det en klar tydeliggjøring.
-
- Pro tip: I alle tilfeller bør det ikke kun vises til alminnelige standardvilkår, men heller fremheve det en forsøker å regulere.
I den aktuelle saken sto henvisningen under overskriften «Bestillerens forpliktelser». Selve vilkårsteksten som det ble vist til handlet også om bestillerens praktiske bidrag til leveransen. (Mal)plasseringen signaliserte at det var snakk om å utfylle praktiske forhold – ikke en omveltning av ansvarsreglene i NS 8417.
Poenget er ikke at ansvarsbegrensninger er forbudt – de er lov til å avtale. Det er imidlertid et lojalitetsprinsipp en må være obs på – det må tydelig frem i tilbudet og i avtalevilkårene.
Hvem har inngått avtalen? Profesjonelle parter: lojalitetsplikt fortsatt en sikkerhetsventil
Høyesterett minner om at selv om det er mindre rom for rimelighetsbetraktninger når to næringsdrivende forhandler, så gjelder lojalitetsplikten.
Retten formulerer det slik at forsøk på å «pakke inn eller gjemme bort» tyngende vilkår strider mot lojalitetsplikten. Det trekker i retning av at vilkåret ikke kan gjøres gjeldende utifra lojalitetshensyn. Dette er kanskje det viktigste signalet i dommen.
Pro tip: Klarhet, tydelighet og forutsigbarhet er tre viktige begrep i slik kontraktsinngåelse. Retten ser ofte på to ting: Den som skriver kontrakten har ansvaret for å tydeliggjøre ev. vaghet og uklarhet. Samtidig gjelder dette andre veien i kontrakten mellom næringsdrivende: Dersom du mener at en bestemmelse hadde en viss betydning, mente noe annet enn det som stod eller en annen virkning – da har du et ansvar som part for å tydeliggjøre dette.
Tolkningsreglene (rang) i avtaledokumentet var ikke nok til å redde entreprenøren
I saken var tilbudet rangert foran NS 8417 i den avtalte trinnfølgen for kontraktsdokumenter. Det betyr at dersom det var avvik fra NS-standarden, ev. motstrid mellom ordyldene, så skulle innholdet i tilbudet gått foran (les: «vunnet»).
Underentreprenøren argumenterte med nettopp dette. De mente at tilbudet var akseptert som det var skrevet, og der lå ansvarsklausulen under henvisningen til standarvilkårene. Ettersom dette ble akseptert og inntatt med høyere rang i kontrakten skulle tilbudets henvisning til de alminnelige vilkårene dermed gått foran. Høyesterett sa seg ikke enig i dette.
Retten la vekt på at formålsbestemmelsen i selve avtaledokumentet var klar: NS 8417 skulle gjelde, bare med de presiseringer og tillegg som fulgte av de spesielle delene av kontrakten. Når noe så inngripende som å tilsidesette standardens ansvarsregel skulle gjennomføres, måtte det fremgå uttrykkelig.
En uklar henvisning bak en generell overskrift i tilbudet kunne ikke overstyre en eksplisitt implementering av NS 8417 lenger frem i avtaledokumentet.
Pro tip: Du kan ikke bare skrive «tilbudet går foran NS 8417» og regne med at det løser alle tolkningsspørsmål. Er noe viktig, må det stå tydelig, også i selve avtaledokumentet.
Egen praksis og etterfølgende atferd teller
Et interessant moment i dommen er at underentreprenøren selv ikke hadde påberopt ansvarsbegrensningen under forhandlingene før spørsmålet ble satt på spissen.
Høyesterett brukte dette som et argument for at partene i praksis hadde lagt NS 8417-ansvaret til grunn.
Lærdommen: Måten du selv håndterer en sak fra dag én kan påvirke hvordan avtalen tolkes senere. Hvis du mener at egne vilkår gjelder, må du behandle dem som om de gjelder – konsekvent fra forhandlinger til eventuell rettslig prosess.
Pro tip: Husk skriftlige spor (eksempelvis mail) på hva dere snakker om på tlf og på byggeplassen for å underbygge en fellesforståelse om hvordan dere opererer, da disse kan brukes i ettertid som tidsnære bevis. Dersom de ikke reagerer underveis kan det være et solid argument i deres favør.
Hva bør du endre i morgen?
-
- Plasser tyngende klausuler under en overskrift som sier hva de handler om. «Ansvar for skade», «Ansvarsbegrensning» eller «Skadesløsholdelse» – ikke «Bestillerens forpliktelser». Ta det med i tilbud så vel som kontrakt. Pass på dette i ev. anbud, det kan få deg disket dersom ikke følger vilkårene.
-
- Ikke skjul henvisninger til egne standardvilkår i bisetninger eller fotnoter. Stå for dem i klartekst.
-
- Sjekk rangordningen. Når trinnfølgen sier at tilbudet går foran, bør tilbudet også faktisk være tydelig på de punktene det skal overstyre. Heller ta med i særavtalen også.
-
- Vær konsekvent. Hvis en klausul skal være bærende, må den stå sentralt tidlig i prosessen og ikke trekkes frem som joker etter hvert.
Kort oppsummert
-
- Høyesterett (HR-2026-780-A) fastslår at ansvarsbegrensninger i egne standardvilkår må synliggjøres (mye bedre) for å kunne fravike NS 8417.
-
- Klarhetskravet gjelder også mellom profesjonelle parter.
-
- Plassering og overskrift betyr mer enn mange tror. «Bestillerens forpliktelser» er ikke stedet for en ansvarsfraskrivelse.
-
- Lojalitetsplikten stenger for klausuler som er pakket inn eller gjemt bort.
-
- Rangordningen i avtaledokumentet løser ikke alt. Innholdet i tilbudet må faktisk være tydelig.
-
- Partenes egen opptreden underveis kan bli brukt som tolkningsmoment.
-
- Den som skriver avtalen, bærer risikoen for uklarhet. Den som mener at bestemmelsen kanskje betyr noe annet det som faktisk står der har ansvaret for å klargjøre dette.
- NB: Om du mener at du fortsatt har et krav, husk søksmålsfristene og riktig oppstilling av sluttoppgjør!
Kort om begrepene
Alminnelige vilkår: Ensidig utformede standardbetingelser som én part bruker om igjen i flere avtaler. Eksempler er «alminnelige vilkår om energiboring 2017» i den aktuelle dommen, eller en entreprenørs eget sett med leveringsbetingelser.
Ansvarsbegrensning: En klausul som reduserer det økonomiske ansvaret en part har ved kontraktsbrudd eller uaktsomhet – enten ved å fraskrive ansvar for enkelte tapstyper (typisk følgeskader) eller ved å sette et tak på beløpet.
Skadesløsholdelse: En avtale om at den ene parten skal holde den andre skadesløs for krav som tredjeparter retter mot vedkommende. Det betyr at en ikke skal sitte igjen med regningen til slutt.
Klarhetskravet: Et etablert tolkningsprinsipp om at den som vil fravike lovens eller standardens hovedregel, må uttrykke seg tydelig. Uklarhet går ut over den som har skrevet avtalen, ev. skulle ha uttrykt seg klarer.
NS 8417: Standardkontrakt for underentreprise i totalentrepriseprosjekter. Punkt 49.3 regulerer underentreprenørens uaktsomhetsansvar for skade på tredjeparts eiendom.
Ofte stilte spørsmål
Gjelder dommen bare for NS 8417?
Nei. Selv om saken dreide seg om en NS 8417-kontrakt, er prinsippene generelle. Samme resonnement vil slå inn ved NS 8405, NS 8406, NS 8407 og NS 8415/8416. Alle disse standardene har ansvarsregler som en motpart må være tydelig hvis de vil fravike.
Kan vi fortsatt bruke egne alminnelige vilkår sammen med NS-standarder?
Ja. Men jo mer de egne vilkårene avviker fra standardens balanse, desto mer eksplisitt må det fremgå. Tommelfingerregel: jo mer tyngende klausul, desto tydeligere presentasjon.
Hva menes med «tyngende vilkår»?
Typisk ansvarsfraskrivelser, ansvarsbegrensninger, fraskrivelse av følgeskader, kortere reklamasjonsfrister enn standarden, dagmulktstak, eller klausuler som velter risiko for forhold motparten vanligvis bærer. Alt som gjør din motpart dårligere stilt enn NS-standarden tilsier.
Hva om motparten har signert kontrakten – er det ikke da aksept?
Signatur er ikke automatisk aksept av alt det henvises til. Hvis en tyngende klausul er gjemt bort eller presentert under en villedende overskrift, kan retten komme til at klausulen ikke er vedtatt – også når motparten har signert hovedkontrakten. Det er nettopp dette denne dommen omhandler
Bør vi skrive om våre tilbudsmaler etter denne dommen?
Ja, det er et godt tidspunkt nå. Gå gjennom standardmalene og vurder om henvisninger til egne vilkår står på riktig sted, om overskriftene speiler innholdet, og om avvik fra NS-standarden er synliggjort. Små endringer i struktur kan utgjøre forskjellen mellom en klausul som gjelder og en som ikke gjelder.
Trenger du en second opinion på kontrakten?
Er du underentreprenør som er i tvil om egne vilkår faktisk holder hvis saken havner i retten? Eller totalentreprenør som lurer på om du har signert vekk mer enn du trodde? Trenger du en runde på kontraktene dine?
Ta gjerne kontakt med oss i Ekko Advokatfirma for en uforpliktende samtale. Vi går gjennom kontrakten og gir deg en tydelig vurdering av hvor du står.
Kilder
-
- HR-2026-780-A (Høyesterettsdom avsagt 8. april 2026)
