Hvordan varsle endringer etter NS 8407
Det er flere typiske tabber som entreprenører gjør når de skal varsle etter endringer etter NS 8407-standarden. Der har vi en rekke bestemmelser som oppstiller vilkår for hva du må varsle og når du må varsle når det kommer til endringer. Noen av de klassiske tabbene er blant annet at man ikke sender ukentlige oversikter over kostnader.
Etter å ha jobbet som entrepriseadvokater i mange år har vi sett tre klassiske tabber som entreprenører gjør i prosjekter der kontraktene er basert på NS 8407. Flere av disse tabbene er drepen for lønnsomheten i prosjektene dine.
Om du gjør disse tabbene når skal varsle endringer kan du dermed ende opp med et prosjekt der du jobber på «dugnad» for byggherren – rett og slett fordi at du ikke får inn den fortjenesten du har krav på.
Vil du vite hvordan du kan unngå disse tabbene? Vi viser deg hvordan!
Nr. 1: Du sender ikke ukentlige oversikter over kostnader
Se for deg at du er i en situasjon varsle endringer, men hvor du og byggherre er enige om at det arbeidet du gjør er endringsarbeider. Likevel så oppstår den situasjonen at byggherren skal bestemme prisen på arbeidet du har utført.
Høres ikke det litt rart ut? Jo, men det kan likevel være utfallet dersom du ikke har rutinene dine i orden.
Etter NS 8407 pkt. 30.3.1 (1) (standarden finner du her) har du som entreprenør nemlig en plikt til å sende dokumentasjon på medgått kostnader til endringsarbeider til byggherren hver uke.
Vi gjentar: hver uke.
– frustrerte entrepriseadvokater som ikke vil at du skal tape kravet
Dokumentasjonen må inneholder oversikt over både materialkostnader og timesarbeid.
Dersom du ikke sender en slik oversikt når du skal varsle endringer, så oppstår den situasjonen som ovenfor ble beskrevet som litt rart:
For da vil byggherren kun måtte betale det han ”måtte forstå at du som entreprenør har hatt. Dette er ikke en ønskelig situasjon for deg som entreprenør, da det i praksis innebærer at det byggherren som «bestemmer» prisen.
Konsekvensen er da ofte at du ikke får dekket de reelle utgiftene du rent faktisk har pådratt deg i prosjektet.
Nr. 2: Du sender ikke spesifisert krav om fristforlengelse
Ett annet scenario er at du og byggeherre er helt enige om at arbeidet du gjør er å anse som en endring, og at dere er helt enige om at du som entreprenør har krav på fristforlengelse. Likevel så krever byggherre dagmulkt fra deg. Hvordan kan det ha seg?
Jo – rett og slett fordi du ikke har sendt et spesifisert krav om fristforlengelse.
Etter NS 8407 pkt. 33.6.1 så må du som entreprenør sende det som kalles et særskilt varsel om fristforlengelse. Altså et eget varsel om at du krever X-antall dager fristforlengelse som følge av endringsarbeidet du skal utføre.
Fristen starter å løpe straks du har grunnlag for å beregne hvor mange dager ekstra du trenger.
Dersom du derimot ikke gjør dette, så vil du kun ha krav på den fristforlengelsen som byggherren «måtte forstå» at du trengte. Dette er en uheldig situasjon å havne i. Særlig siden du risikerer at byggherren setter seg på «bakbena» med tanke på fristforlengelsens lengde.
Nr. 3: Du varsler ikke avledede krav (rigg og drift, eller plunder og heft)
En annen «gjenganger» blant de varsle endringer-tabbene vi ofte ser, er at entreprenøren glemmer å varsle om det som kalles for avlede krav. Typisk vil dette være krav knyttet til kostnader ved rigg og drift og/eller plunder og heft.
Som entreprenør vet man at økte riggkostnader og redusert effektivitet på kontraktsarbeidene dine er svært negativt for lønnsomheten. Paradoksalt nok er det likevel mange entreprenører som setter seg selv i den situasjonen at de ikke får dekt disse kostnadene. Hva skyldes det?
I NS 8407 pkt. 34.1.3 så må du som entreprenør sende et eget varsel om at du vil kreve økte kostnader til rigg og drift og/eller plunder og heft. Vær oppmerksom på at dette varslet må sendes ut «ugrunnet opphold» etter at du ble klar over at utgiftene ville påløpe.
Dersom du ikke sender varsel, så mister du mulighet til å få dekket disse kostnadene. Det er både kjedelig og dyrt, og ikke minst unødvendig.
Oppsummert: Gode rutiner gir økt lønnsomhet
Gode rutiner for håndtering NS-standardenes regler for varslinger og spesifisering av krav er knallviktig for lønnsomheten i prosjektene dine.
Takket være hjelpen til oss i Entreprisekontoret har mange entreprenører fått bedre prosjektøkonomi!
Som en del av dine prosjektrutiner, må du derfor huske på å gjøre følgende:
- Send ukentlig oversikt over dine kostnader for endringsarbeider
- Send spesifisert krav om fristforlengelse
- Send varsel om avlede krav til rigg og drift og/eller plunder og heft
Konsekvensen av dette er helt enkelt at du får betalt for den jobben du gjør!
Og nå er det over til sluttoppgjør – les nettets kanskje mest leste artikkel om sluttoppgjør i entreprise.
Hvem står bak Entreprisekontoret?
I 2024 valgte en gruppe med entrepriseadvokater å danne en nisjesatsing innen entreprise og eiendom. Vi skal ikke jobbe med annet enn de to fagområdene. I den forbindelse ble Ekko Advokatfirma AS etablert.
Ekko drifter Entreprisekontoret som skal være Norges største digitale satsing innen entreprise – med enkle og joviale artikler om alt innen bygg- og anleggsjus. Målet er at du som entreprenør kan skrive en artikkel, og enkelt ta det med deg i neste prosjekt.
