Vederlagsformatet har betydning for risiko, dokumentasjonskrav m.m.
Mange konflikter i byggeprosjekter handler egentlig om ett enkelt spørsmål: Hva skal entreprenøren få betalt? Vederlagsformatet du velger, og hvordan det beskrives i kontrakten, styrer både risiko, dokumentasjonskrav og mulighetene dine dersom prosjektet sklir ut. Valg av vederlagsformat er derfor et strategisk verktøy for risikostyring. Det avgjør hvem som bærer risikoen for mengdeavvik, effektivitet og kostnadsutvikling.
Det finnes flere ulike vederlagsformater i entrepriseretten, hvor fastpris, enhetspriser og regningsarbeid er blant de mest brukte.
I praksis vil mange prosjekter inneholde en kombinasjon av formater, avhengig av hvilke arbeider som skal utføres og hvor stor usikkerhet det er knyttet til omfang og gjennomføring. I denne artikkelen gjennomgår vi hovedprinsippene i de ulike formatene.
Vederlagsformatene som omtales her kan som utgangspunkt benyttes både for det opprinnelige kontraktsarbeidet og ved endringer, tilleggsarbeider og krav om tilleggsvederlag, forutsatt at kontrakten og kontraktsgrunnlaget åpner for det.
1. Hva menes egentlig med «vederlagsformater»?
Vederlagsformat er i praksis måten prisen beregnes og gjøres opp på. Enkelt forklart: hva skal entreprenøren få betalt? Og etter hvilke regler. De tre vanligste vederlagsformatene er: fastpris, enhetspriser og regningsarbeid.
Poenget er ikke bare hvordan man fakturerer, men hvem som tar risikoen dersom noe blir dyrere, tar lengre tid, eller mengdene blir større enn antatt. Vederlagsformatene kan brukes på både det opprinnelige kontraktsarbeidet og på tilleggskrav.
Det er verdt å merke seg at de mest vanlige standardkontraktene ikke tar stilling til verken vederlagets størrelse eller hvilket vederlagsformat som skal benyttes i prosjektet. Det må partene særskilt avtale i kontrakten.
Standardene har likevel en rekke reguleringen som gjelder for vederlagsformatet som blir valgt, for endringer og tillegg. Standardene har også regler om når vederlaget kan kreves av entreprenøren og dokumentasjonsgrunnlaget for vederlaget.
2. Hva er fastpris?
Fastpris betyr at det settes en bestemt pris for ytelsene som skal leveres, og at prisen i utgangspunktet ligger fast selv om arbeidene viser seg å bli dyrere eller rimeligere å utføre. Hovedkonsekvensen av en fastpris er at entreprenøren i utgangspunktet har risikoen for lønnsomheten i prosjektet.
Fastpris kan gi byggherren forutsigbarhet. Samtidig blir fastpris ofte dyrere i prosjekter med høy usikkerhet. Når entreprenøren må ta hele lønnsomhetsrisikoen, vil det ofte prises inn et risikopåslag.
Mange konflikter kunne vært redusert ved å avklare usikkerheten tidligere, eller ved å avtale opsjoner, forutsetninger, indeksregulering, mengdemekanismer eller andre modeller som fordeler risikoen mer presist.
To klassiske konflikter ved fastpris
Selv om konseptet fastpris i utgangspunktet høres enkelt og greit ut, ser vi at byggherrer og entreprenører stadig har ulik oppfatning av a) om det i det hele tatt er avtalt fastpris, og b) hva som er inkludert i fastprisen.
A) Var fastpris avtalt?
Dette kan spenne fra rene beviskonflikter til tolkning av skriftlige formuleringer.
Muntlige avtaler om pris er et tilbakevendende problem. Tvister oppstår ofte når én part hevder at pris er avtalt muntlig, mens den andre nekter. Da blir det fort et bevisspørsmål, og den som hevder muntlig avtale uten konkrete, skriftlige holdepunkter ofte vil slite med å få gjennomslag.
Tolkning av «fast pris» kan også være mer komplisert enn mange tror. I LA-2019-175329 ble det slått fast at «fast pris» ikke nødvendigvis er entydig. Lagmannsretten uttalte blant annet:
«Vanlig språklig forståelse av begrepet «fastpris» er en pris som ikke endres. I entrepriseretten kan imidlertid begrepet «fastpris» («fast pris») bety ulike ting: enhetspris, rundsum eller fikssum.»
Det praktiske poenget fra denne saken er at en formulering om at kontraktssummen var «fast i byggeperioden» ble forstått som en regulering av indeksregulering, ikke som et bevis på at partene hadde avtalt et bestemt vederlagsformat.
Resultatet ble at kontrakten ble tolket som en enhetsprisavtale med regulerbare mengder.
Derfor er det viktig at partene har et bevist forhold til hva begrepet «fast pris» eller «fastpris» faktisk innebærer for kontrakten.
Et annet typetilfelle er at entreprenøren gir et anslag eller estimat for totalkostnaden, uten å presisere tydelig at dette kun er et ikke bindende estimat i et prosjekt som skal avregnes på regning. Når prosjektet senere blir dyrere, vil byggherren ofte hevde at anslaget i realiteten var en avtalt fastpris.
Da får man en klassisk tvist om hva som faktisk ble avtalt, og hvilken betydning prisopplysningen skulle ha.
Praktisk råd: Vær konsekvent og skriftlig tydelig på hva tallene betyr. Hvis du gir et estimat, skriv at det er et estimat, hva det bygger på, og at oppgjøret skjer etter regning. Hvis du mener at prisen er bindende, må det fremgå like klart. Det som “virker selvsagt” i tilbudsfasen, kan bli omtvistet når kostnadene øker og de skriftlige avtalene ikke er klare.
B) Hva var inkludert i fastprisen?
Selv når partene er enige om at det er avtalt fastpris, oppstår det ofte tvist om hvilke ytelser fastprisen faktisk dekker. Byggherren vil gjerne hevde at fastprisen omfatter en komplett og ferdig leveranse, inkludert alt som er nødvendig for å oppnå kontraktens resultat.
Entreprenøren vil på sin side ofte mene at enkelte arbeidsoperasjoner faller utenfor, særlig der tilbudsgrunnlaget har vært uklart, ufullstendig eller ikke har omtalt bestemte operasjoner.
For å unngå slike diskusjoner bør entreprenøren være tydelig i tilbud og kontrakt på hva som er inkludert og hva som uttrykkelig er unntatt. Hvis noe er ment å komme i tillegg, bør det stå
skriftlig, gjerne som en egen liste over «ikke inkludert i fastprisen», sammen med en avklaring av hvordan slike arbeider skal avregnes dersom de blir aktuelle.
Et praktisk råd er å protokollføre avklaringer underveis og knytte dem til kontrakten, slik at det i ettertid er etterprøvbart hvilke forutsetninger fastprisen bygger på.
Jo mer kontrakten fremstår som bestilling av en «komplett løsning» uten forbehold, desto større er risikoen for at entreprenøren blir møtt med at alt skulle vært inkludert.
Avklaringsmøter i forkant der en går gjennom prosjektet og inkluderer protokoll fra dette møte i kontrakten, har også vist seg i flere tilfeller å være nyttig.
3. Regningsarbeid
Hva er regningsarbeid?
Når arbeid gjøres som regningsarbeid, betyr det at entreprenøren skal få betalt for de faktiske kostnadene som kan dokumenteres, pluss et avtalt eller sedvanlig påslag.
Påslaget skal dekke indirekte kostnader, fortjeneste og risiko. I teorien handler dette om at man tar utgangspunkt i hva arbeidet faktisk kostet. I praksis ser man ofte at partene avtaler timespriser, fordi det kan være krevende å fastslå og dokumentere nøyaktig faktisk kostnad per time i hvert prosjekt.
Timesatsene blir da “motoren” i oppgjøret. Det kan avtales timepriser for eksempel mannskap og maskiner, og disse satsene brukes når vederlaget beregnes. Et viktig utgangspunkt er at oppgjør etter regning er hovedregelen dersom man ikke har avtalt en annen betalingsmodell.
Hvorfor regningsarbeid kan bli dyrere enn du tror
Det mest sentrale ved regningsarbeid er risikofordelingen. Normalt ligger risikoen hos byggherren for at arbeidet krever mer innsats enn først antatt. Det betyr i praksis at byggherren som utgangspunkt må betale for det arbeidet som faktisk blir gjort, også når jobben viser seg å være mer omfattende eller mer krevende enn man så for seg.
Et enkelt bilde: Hvis det viser seg at entreprenøren bruker ti timer mer enn forventet på å grave en grøft, er utgangspunktet at entreprenøren skal ha betalt for alle timene, siden jobben faktisk tok så lang tid. Konsekvensen for byggherren er mindre forutberegnelighet.
Sluttregningen blir mer flytende enn i en fastpriskontrakt. Dette er også grunnen til at regningsarbeid kan oppleves “trygt” for entreprenøren, men “skummelt” for byggherren.
Samtidig er det ikke slik at entreprenøren kan fakturere hva som helst. Det finnes grenser, og de grensene er viktige å kjenne til.
Når passer regningsarbeid – og når passer det dårlig?
Det er sjelden at en entreprisekontrakt i sin helhet avregnes etter regning, men det kan være aktuelt. Typiske situasjoner hvor regningsarbeid kan være praktisk er:
· Når det er stor usikkerhet knyttet til arbeidene.
· Når byggherren har dårlig tid til å utvikle prosjektet ferdig før oppstart.
· I samspillskontrakter med målsum, hvor vederlaget bygger på en regningsmodell, ofte med bonus eller malus ved under- eller overskridelse av målsummen.
Oftere brukes regningsformatet bare på deler av leveransen. Det kan for eksempel være enkelte delposter hvor det er vanskelig å fastsette pris som rundsum eller enhetspris. Og kanskje aller mest praktisk: regningsarbeid brukes ofte ved endringsarbeider og tilleggsarbeider i kontrakter som ellers går på fastpris eller enhetspriser, særlig hvis man ikke har avtalt en annen oppgjørsform for endringene.
Med andre ord: Regningsarbeid er et nyttig verktøy når du ikke kan vite alt på forhånd. Men jo mer som settes på regning, desto viktigere blir kontrollmekanismene underveis.
Hva kan entreprenøren egentlig fakturere? Grensen går ved “nødvendige” kostnader
Selv om entreprenøren i utgangspunktet har krav på å få dekket kostnader når arbeid utføres etter regning, er det en tydelig begrensning:
Etter standardkontraktene er det kun dekning av “nødvendige” kostnader entreprenøren har krav på. Tanken bak dette er enkel og ganske rettferdig: Byggherren skal ha en sikkerhet for at arbeidet drives rasjonelt og forsvarlig.
Entreprenøren kan ikke velte over på byggherren kostnader som i realiteten skyldes ineffektivitet, ufornuftige valg eller en unødvendig “dyr” måte å løse oppgaven på. Hva som er nødvendig må vurderes konkret. Man må se på det aktuelle arbeidet, og på hva partene faktisk har avtalt.
Et nøkkelspørsmål blir ofte: Hvilken innsats var nødvendig for å frembringe det som skulle leveres?
La oss ta to typetilfeller som illustrerer poenget:
· Dersom partene bare har avtalt overordnede funksjonskrav, uten konkrete krav til materialtype, kan entreprenøren ikke uten videre regne med å få betalt for dyre materialer dersom funksjonskravet ville vært oppfylt med andre forsvarlige og rimeligere alternativer.
· Dersom entreprenøren bruker overkvalifisert og dyrere personell enn det som var nødvendig for oppgaven, kan det bli et tema om kostnadene virkelig var nødvendige.
I tillegg kan byggherren påberope at de totale kostnadene er blitt unødvendig høye på grunn av urasjonell drift eller andre uforsvarlige forhold hos entreprenøren. Dette er en viktig “ventil” i regningsregimet: Byggherren er ikke helt prisgitt alt som føres på timelister, selv om utgangspunktet er betaling for faktisk nedlagt arbeid.
Løpende dokumentasjon ved regningsarbeider
Ved regningsarbeid plikter entreprenøren etter NS-standardene å løpende spesifisere og dokumentere påløpte kostnader ved å sende byggherren spesifiserte oppgaver, for eksempel som viser materialforbruk og tidsforbruk, herunder timelister for personell og maskiner.
Løpende dokumentasjon er helt sentralt ved regningsarbeid. I en tvist vil entreprenøren ofte møte innsigelsen fra byggherren om at de løpende dokumentasjonskravene ikke er oppfylt.
Konsekvensen kan bli betydelig for entreprenørens oppgjør. NS 8407 pkt. 30.3.1 (samme i NS 8405 pkt. 31.4) fastsetter at:
«Dersom totalentreprenøren ikke leverer oppgaver i samsvar med første ledd, eller oversitter fristen i annet ledd, har han bare krav på dekning av de utgifter byggherren måtte forstå at totalentreprenøren har hatt, med tillegg av påslag til dekning av indirekte kostnader, risiko og fortjeneste.»
Praktisk betyr dette at entreprenøren bør ha faste rutiner for timelister, materialoversikter og annet underlag, og sikre at oppgavene sendes i tråd med avtalte frister.
Mangelfull eller forsinket dokumentasjon kan gi byggherren grunnlag for å bestride krav, og entreprenøren kan risikere å få dekket mindre enn de faktiske kostnadene.
4. Enhetspriser: Mengderisiko hos byggherre, prisrisiko hos entreprenør
Hva er enhetspris?
Enhetsprisformatet betyr at arbeidet brytes ned i poster og operasjoner, og hver post får en pris per enhet, for eksempel pris per kubikk sand eller per meter grøft.
Byggherren estimerer gjerne mengdene på forhånd, entreprenøren priser postene, og oppgjøret skjer etter faktiske mengder.
Byggherren har dermed risikoen for mengdene, mens entreprenøren har risikoen for at enhetsprisen er dekkende. Enhetspriser anvendes oftest i NS 8405-kontrakter der byggherren har prosjektert arbeidet, men benyttes også i NS 8407-kontrakter.
To gjengangere i tvister om enhetspris
A) Når er mengdeavvik «vesentlig»?
NS-kontraktene har en viktig mekanisme: Avvik i mengdene gir normalt ikke krav på å justere enhetsprisen, med mindre avviket «i vesentlig grad» overstiger det entreprenøren burde ha tatt i betraktning ved kontraktsinngåelsen.
Hva som er «i vesentlig grad» må vurderes konkret.
Som eksempel nevnes LH-2018-31915 om armeringsmengder til bro, der en økning på 50 prosent ble vurdert som vesentlig, etter en samlet vurdering av informasjonen i anbudsprosessen.
B) Tilleggsvederlag og bruk av enhetspriser
Et annet gjentakende tema er hvordan man priser endringer og tilleggsarbeid når kontrakten har enhetspriser.
Utgangspunkt i NS-kontraktene: Enhetspriser skal brukes for vederlagsjustering når de er anvendelige. I tillegg skal de også brukes når det er snakk om ytelser som «i det vesentlige er likeartet med» ytelser som allerede er priset.
Praktisk tips: Selv om du har enhetspriser, betyr ikke det at de alltid passer. Hvis gjennomføringen endres på en måte som påvirker kostnadsbildet bredt, kan det oppstå grunnlag for prisjustering.
Lurer du på hvilken NS-kontrakt du bør inngå? Les denne artikkelen.
Ofte stilte spørsmål om vederlagsformater
1. Hvilke vederlagsformater er vanligst i entreprisekontrakter? De vanligste er fastpris (rundsum), enhetspris og regningsarbeid. Mange kontrakter benytter også kombinasjoner av disse formatene.
2. Hva er hovedforskjellen mellom fastpris og regningsarbeid? Ved fastpris er prisen i utgangspunktet avtalt på forhånd, noe som gir byggherren høyere forutsigbarhet. Ved regningsarbeid betaler byggherren normalt for dokumenterte kostnader eller avtalt timepris, noe som gir større fleksibilitet, men lavere kostnadskontroll.
3. Når passer enhetspriser bedre enn fastpris? Enhetspris passer godt når arbeidets innhold er kjent og kan settes opp i faste priser per enhet. Da avregnes det etter faktisk mengde multiplisert med avtalte enhetspriser.
4. Hva bør partene avklare uansett vederlagsformat? De bør avklare hva som inngår i prisen og være tydelig på hva prisene betyr.
Når lønner det seg å involvere advokat for å vurdere varslingsfristene?
Vederlagsformater er helt sentralt ved kontraktsinngåelse. Valg av riktig vederlagsformat, og ikke minst en felles forståelse av hvordan formatet skal fungere i praksis, har stor betydning for risiko, kostnadskontroll og sluttoppgjør i enhver entreprisekontrakt.
Det kan derfor være lønnsomt å involvere advokat tidlig for å vurdere hvilket vederlagsformat som passer prosjektet og hvilken risikoprofil entreprenøren og byggherren faktisk påtar seg.
Vi anbefaler å søke rådgivning allerede ved kontraktsinngåelsen, slik at kontrakten kan utformes klart og tydelig. Det gjelder særlig regulering av endringer, prisjustering, dokumentasjonskrav og varslingsrutiner.
Målet er å redusere rommet for uenighet underveis og å forebygge at uklarheter om vederlagsformat utvikler seg til tvist i sluttoppgjøret.
Ta gjerne kontakt for en uforpliktende prat, så vurderer vi raskt om det vil være hensiktsmessig med bistand til kontraktsinngåelse.
