Slik sikrer du vederlagsjustering ved endringer etter NS 8405: Varsling, spesifisert krav, enhetspriser, justerte enhetspriser og regningsarbeid.
I byggeprosjekter kommer det nærmest alltid endringer. Spørsmålet er sjelden om det blir ekstraarbeid eller omfangsendringer – men hvordan dere håndterer endringer etter NS 8405 i praksis.
Hovedregelen er enkel:
Endrede forhold underveis i prosjektet kan gi krav på vederlagsjustering. Det gjelder både opp og ned. Det som ofte avgjør om du faktisk får betalt (eller slipper å betale) er om du har varslet riktig og tidlig, og om kravet kan beregnes og dokumenteres på en måte motparten kan kontrollere.
I denne artikkelen får du en lettlest gjennomgang av:
- Når du har rett på vederlagsjustering etter NS 8405
- Hvorfor varsling ofte er det som avgjør hele kravet
- Hvordan vederlagjustering normalt beregnes (enhetspriser, justerte enhetspriser og regningsarbeid)
- Hvorfor dokumentasjon og løpende kontroll er helt sentralt
Kort oppsummert: Dette må du gjøre for å få vederlagsjustering
- Fang opp endrede forhold tidlig, og avklar om det kan gi krav på vederlagsjustering
- Varsle raskt når du ser at noe kan bli tillegg eller en merkostnad
- Send spesifisert krav når du har grunnlag for å beregne beløpet
- Pris riktig: Bruk enhetspriser hvis de passer. Hvis ikke, vurder justerte enhetspriser eller regningsarbeid
- Dokumenter slik at byggherren kan kontrollere kravets grunnlag
Hva er vederlagsjustering?
Vederlagsjustering går ut på en justering av den opprinnelige kontraktssummen på grunn av endrede forhold. Typisk skjer det fordi arbeidene endres, eller fordi det oppstår forsinkelse eller svikt ved byggherrens leveranser og/eller andre hindringer som byggherren har risikoen for.
Et nyttig bilde er dette: Kontrakten er kartet, men prosjektet er terrenget. Når terrenget endrer seg, må kartet oppdateres. I entrepriser gjør man ofte det gjennom endringsordre, varsler og oppgjørsmekanismer.
NS-standardene opererer med tre ulike kategorier byggherreforhold som kan gi entreprenøren krav på vederlagsjustering, herunder endringer i arbeidene, forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser, og andre hindringer for oppfyllelsen som byggherre har risikoen for.
Selv om kategoriene er de samme i NS-standardene, er vilkårene for krav på vederlagsjustering ulikt regulert. Særlig gjelder dette varslingsplikten etter kontraktene, og spesielt når det kommer til konsekvensene av manglende varsling.
Hvem kan kreve vederlagsjustering?
Ved endrede forhold har begge parter rett til å kreve justering av vederlaget.
Det er altså ikke sånn at «tillegg» bare er noe entreprenøren krever. Endringer kan også bety at arbeid faller bort, eller blir mindre omfattende – og da kan det bli aktuelt med fradrag.
Når kan entreprenøren kreve vederlagsjustering etter NS 8405?
Punkt 25.2 i NS 8405 inneholder en uttømmende liste over når entreprenøren har krav på vederlagsjustering:
- Ved endringer etter punkt 22 og 23
- Ved forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser etter punkt 19 og 20, eller
- Ved andre hindringer for oppfyllelsen som byggherren har risikoen for
Grunnvilkåret i punkt 25.2 er at kravet på vederlagsjustering på være «forårsaket» av en eller flere av de nevnte forholdene.
Varsling i NS 8405: Den kjedelige delen som ofte avgjør alt
Hvis du bare tar med deg én ting fra denne artikkelen, la det være dette: Varsling er ofte forskjellen på et godt krav og et tapt krav.
Første varsel – tidlig og nøytralt
Dersom du som entreprenør skal kunne kreve vederlagsjustering, må varslingsbestemmelsene i kontrakten overholdes.
Er det tale om forsinkelse, svikt, eller sviktende medvirkning fra byggherren, og materialisering av byggherrerisiko etter punkt 25.2 b eller c, skal entreprenøren varsle byggherren etter punkt 25.4.
I varslet må det fremkomme at det kreves vederlagsjustering med henvisning til de forhold som man mener begrunner det.
Entreprenøren må varsle om kravet «uten ugrunnet opphold» fra det tidspunktet entreprenøren ble eller burde ha blitt klar over forholdet.
I praksis innebærer det at entreprenøren pålegges tilnærmet umiddelbart å varsle om kravet, og enhver forsinkelse må være begrunnet. Fristen løper allerede fra når entreprenøren burde har blitt klar over forholdet som utløser kravet. Som regel vil fristen begynne å løpe allerede ved forholdets inntreden.
Dersom et nøytralt varsel ikke gis, risikerer entreprenøren preklusjon av kravet sitt (punkt 25.3). Dette innebærer at ethvert krav på vederlagsjustering går tapt, dersom det ikke er varslet om det.
Dersom det imidlertid er snakk om en irregulær endring etter punkt 23, vil entreprenøren måtte påberope seg pålegget som en endring uten ugrunnet opphold, jf. punkt 23.2, for å senere kunne kreve vederlagsjustering.
Du trenger ikke å vite alt for å varsle
Mange venter med å varsle fordi de ikke har oversikt ennå: «Vi må jo finne ut hva dette koster først.» Det er forståelig – men risikabelt.
Siden det nøytrale varslet etter punkt 25.3 kun er et varsel om at krav vil bli fremmet, kan det ikke stilles strenge krav til entreprenørens kunnskap før fristen begynner å løpe.
Altså, dersom entreprenøren oppdager et forhold som påvirker arbeidene, og entreprenøren mener at det ligger på byggherrens risiko, må entreprenøren varsle før det foreligger visshet om alle detaljer.
Oversatt til prosjektspråk: Varsle når du ser at noe kan bli et tillegg – så kan du komme tilbake med tallene senere.
Spesifisert krav: Når tallene faktisk må på bordet
Varsel er ikke nok i seg selv. Etter en stund må kravet konkretiseres.
Når entreprenøren har grunnlag for å vurdere hvor stor vederlagsjustering som er nødvendig, skal dette oversendes byggherren som et spesifisert krav, og også dette må sendes uten ugrunnet opphold (punkt 25.4).
Kravet til denne spesifiseringen er mer omfattende enn det nøytrale varslet som skal sendes etter punkt 25.3. Varsel etter punkt 25.3 har til formål å fastslå grunnlaget for kravet, imens det spesifisere kravet skal anslå størrelse og den nærmere begrunnelsen for vederlagsjusteringen.
Hvis det ikke er sendt spesifisert krav til byggherren innen fastsatt frist, vil entreprenøren kun ha krav på justering av vederlaget som byggherren måtte forstå at forholdet ville medføre, jf. punkt 25.4 andre ledd.
Dette er et viktig poeng: Selv om du ikke mister alt i enhver situasjon, kan du i verste fall ende med et langt svakere krav – fordi standarden flytter diskusjonen over på hva byggherren «måtte forstå», i stedet for hva du faktisk har krav på.
Hvordan beregnes vederlagsjusteringen etter NS 8405?
Når dere er enige (eller uenige) om at noe er en endring med priskonsekvens, kommer neste klassiker: Hvordan skal det regnes ut?
Hvordan vederlaget konkret skal justeres avhenger av om det foreligger anvendelige enhetspriser eller ikke.
Enhetspriser: Når prisen allerede ligger i kontrakten
Utgangspunktet er at enhetspriser skal brukes for vederlagsjustering dersom de er anvendelige (jf. punkt. 25.7.1).
Praktisk sett er dette ofte den minst konfliktfylte metoden: man måler mengder og ganger med avtalt pris.
Justerte enhetspriser: Når arbeidet ligner – men ikke helt
NS 8405 legger til grunn at enhetspriser skal brukes også når det er ytelser «som i det vesentlige er likeartet med» ytelser det er fastsatt enhetspriser for, og at partene da kan kreve prisene justert for avviket.
Det kan altså kreves anvendt justerte enhetspriser dersom grunnlaget for justeringskravet gjelder ytelser som i det vesentlige er likeartede med ytelser etter fastsatte enhetspriser.
Vurderingen av når ytelser er «i det alt vesentlig likeartet» beror på en konkret vurdering, men rettspraksis har lagt til grunn at dette skal tolkes snevert og forbeholdes tilfeller med mindre avvik (LE-2017-133058).
Regningsarbeid: Når enhetspriser ikke kan brukes
Når enhetspriser eller justerte enhetspriser ikke kan anvendes, skal justeringen skje etter reglene om regningsarbeid. I slike tilfeller har entreprenøren en plikt til å varsle at arbeidet vil utføret som regningsarbeid, før arbeidene iverksettes.
Greit å vite: Entreprenøren og byggherren kan også avtale fast pris for justering av vederlaget. Etter punkt 25.8.3 kan entreprenøren gi et spesifisert tilbud på justering av vederlaget, og byggherren kan også kreve et slikt tilbud.
Og – kanskje viktigst: Selv om byggherren er uenig i at justering skal skje etter regningsarbeid, skal standardkontraktens bestemmelser om regningsarbeid overholdes.
Til syvende og sist kan dette ende opp i en sluttoppgjørstvist – se hvordan du setter opp sluttoppgjøret riktig.
Praktiske råd om vederlagsjustering
- Varsle tidlig om vederlagsjustering og de forholdene som begrunner et slikt krav, selv om du ikke har tallene. Du trenger ikke full oversikt for å varsle.
- Kom tilbake med spesifisert krav når du kan beregne det. Spesifisert krav skal sendes uten ugrunnet opphold når beregningsgrunnlag foreligger.
- Bruk enhetspriser når de passer, ellers følg reglene for justerte enhetspriser eller regningsarbeid. Ved regningsarbeid må det varsles før oppstart.
- Dokumenter slik at motparten kan kontrollere kravet. Hva er gjort, hvor, hvorfor og hvordan henger det sammen med endringen.
- Tenk løpende kontroll, ikke sluttoppgjør som eneste arena. Det er ofte i sluttoppgjøret at små mangler blir store konflikter.
Ofte stilte spørsmål om vederlagsjustering, NS 8405 og endringer (FAQ)
Hva betyr vederlagsjustering i NS 8405?
Vederlagsjustering går ut på en justering av den opprinnelige kontraktssummen på grunn av endrede forhold som byggherren har risikoen for.
Hvem kan kreve vederlagsjustering ved endringer?
Begge parter kan kreve justering. Endringer kan gi tillegg, men også fradrag hvis arbeid faller bort eller blir mindre.
Når har entreprenøren rett på vederlagsjustering etter NS 8405?
Blant annet ved endringer etter punkt 22 og 23, ved forsinkelse eller svikt ved byggherrens ytelser etter punkt 19 og 20, og ved andre hindringer som byggherren har risikoen for.
Må jeg varsle for å få vederlagsjustering?
Varsling er ofte avgjørende. Dersom varsel etter punkt 25.3 annet og tredje ledd ikke gis vil kravet bli tapt.
Kan jeg varsle selv om jeg ikke vet prisen ennå?
Ja. Første varsel kan sendes før du kjenner beløpet. Du kan komme tilbake med et spesifisert krav når du har grunnlag for å beregne det.
Hva er et spesifisert krav i NS 8405?
Det er en konkretisering av kravet, med beløp og begrunnelse, som sendes når du har beregningsgrunnlag. Også dette skal sendes uten ugrunnet opphold, jf. punkt 25.4.
Hva skjer hvis jeg varsler for sent?
Kravet kan i verste fall gå tapt. Hvis kravet ikke spesifiseres og begrunnes kan det bli begrenset til den justeringen byggherren «måtte forstå» at forholdet ville medføre, jf. punkt 25.4 andre ledd.
Hvordan beregnes vederlagsjustering ved endringer i NS 8405?
Hvis enhetsprisene er anvendelige skal de brukes, eventuelt justerte enhetspriser hvis arbeidet er likeartet. Hvis det ikke kan prises slik, kan regningsarbeid være aktuelt.
Når skal endringsarbeid gjøres opp som regningsarbeid?
Når enhetspriser eller justerte enhetspriser ikke kan anvendes. Da må entreprenøren varsle før arbeidene iverksettes.
Når lønner det seg å få advokathjelp?
De fleste tvister om vederlagsjustering handler om to ting: (1) hva kontrakten faktisk sier, og (2) hva som kan bevises gjennom varsler, korrespondanse, mengder, timelister og underlag. Når konflikt først har låst seg, blir det fort dyrt å rydde i ettertid.
Det kan derfor være smart å engasjere advokat tidlig – for eksempel når du vurderer å sende varsel, når du skal legge opp dokumentasjon, eller når du mottar et krav du mener er feil. Da kan du få hjelp til å spisse budskapet, sikre at frister og formkrav følges, og redusere risikoen for at en ellers god sak faller på en formalitet.
Ta gjerne kontakt med en av våre advokater for en uforpliktende prat.
