Jordal Amfi-dommen avsagt av Høyesterett har avklart en rekke forhold ved endringer og hva som inngår i 15 %-grensen – herunder hvor lenge skal hoppeplikten gjelde. Nå er det stadfestet at merarbeidet grunnet uforutsetter forhold (herunder grunnforhold o.l. byggherre har ansvaret for) faller utenfor 15 %-regelen. Samme gjelder også opsjonsarbeider – ingen av disse ble ansett som endringer.
Kort oppsummert om Jordal Amfi-dommen
Den 23. mai 2025 kom det en viktig dom fra Høyesterett i en sak mellom Oslo kommune og NCC Norge AS om sluttoppgjør etter NS 8407 for byggingen av Nye Jordal Amfi, kjent som HR-2025-977-A. Dommen finner du her.
Dommen har ført til store endringer om hva som går inn i 15 %-grensen for entreprenørens hoppeplikt for endringsarbeid. Dommen gir også veiledning for hva som skjer når en er over 15%-grensen, og fastslår om en kan kreve forsinkelsesrenter for udokumenterte krav.
Dette behandlet Høyesterett
Høyesterett behandlet disse spørsmålene i dommen:
1. Hvilke type merarbeid som er en del av 15 %-grensen for byggherrens endringskompetanse etter NS 8407 pkt. 31.1 (3)
2. Hva som skjer når en er over 15 %-grensen (kan du f.eks. kreve den prisen du vil for nye endringer?)
3. Om fakturaer som manglet spesifikasjon/dokumentasjon kunne bli regnet som forfalt slik at forsinkelsesrenter skulle begynne å løpe
Hva teller i 15%-regelen
Byggherren kan ikke pålegge deg «endringer» ut over 15 % av kontraktssummen, jf. NS 8407 pkt. 31.1 (3). Spørsmålet var om merarbeid grunnet uforutsette forhold (grunnforhold m.m.) og opsjonsarbeider skulle regnes som «endringer».
Høyesterett sa at denne 15 %-grensen kun gjelder for «pålagte» endringer. Det betyr at merarbeid på grunn av risikoforhold som byggherren er ansvarlig for (f.eks. uforutsette grunnforhold) og avtalte opsjoner ikke er med i 15 %-grensen. Høyesterett sa at mengdeavvik som vesentlig overstiger det forventede, regnes som endringer og inngår i grensen.
Her er en oversikt over hva som er med i “endringer” etter NS 8407 pkt. 31.1 (3) og da en del av 15%-grensen:
Av illustrasjonen fremgår det skjematisk at merarbeidet som beror på avvikende grunnforhold er ikke noe som omfattes av 15 %-grensen. Samme gjelder opsjoner og plunder og heft.
På andre siden er vesentlige mengdeavvik og endringsordre fra byggherren noe som omfattes av 15 %-beregningen. Samme gjelder irregulære pålegg fra byggherre, samt pålegg relatert til grunnforhold eller plunder og heft.
At økte kostnader på grunn av for eksempel dårlige grunnforhold ikke er med i 15 %-grensen i NS 8407 pkt. 31.1, er problematisk for deg som entreprenør. Det fører til at du kan få en likviditetsbelastning på mer enn 15%-begrensningen i pkt. 31.1. Konsekvensen av dette er at du må ha enda mer likviditet i bakhånd når prosjektet starter opp.
Over 15%: rettigheter og nye priser
Høyesterett sa at om en kommer over 15%-grensen i et prosjekt, så kan du nekte å gjøre mer endringsarbeid. Her er det ingen objektiv “regel” for når en er over, om du selv mener at du er over 15%-grensen så kan du nekte å gjøre mer endringsarbeid (tilsvarende kan du også kreve nye priser). Men du bærer selv risikoen for at du faktisk *er* over 15%-grensen, på samme måte som at byggherren også bærer risikoen for å eventuelt mene at du er under grensen.
Høyesterett sa også at du kan kreve den prisen du vil for endringsarbeider over 15%-grensen, fordi at du ikke er bundet til å kreve en “gjengs pris” etter f.eks. kjøpsloven § 45. Men de sa også at prisen du krever eventuelt vil måtte justeres etter avtaleloven § 36 om du tar en urimelig høy pris.
Det betyr likevel at du har en viss margin, og at du kan kreve en høyere pris enn vanlig når du er over 15%-grensen. Under er en oversikt som viser når du kan kreve nye priser for endringene.
Når kan du kreve nye priser for endringsarbeidene?
Som det fremgår av illustrasjonen kan nye priser kreves når:
i) både entreprenør og byggherre er enige om at en er over 15 %-regelen.
ii) når dere er uenige, men da er det på egen risiko
iii) Når en avgjørelse fra retten stadfester dine synspunkter
Det motsatte gjelder naturligvis når domstolen har avsagt en avgjørelse i din disfavør.
Fakturadokumentasjon og renter
Høyesterett sitt svar var enkelt og greit: en faktura som ikke oppfyller avtalte dokumentasjonskrav anses ikke forfalt til betaling. Da kan byggherren holde tilbake betaling, og det løper heller ikke forsinkelsesrenter, jf. forsinkelsesloven § 2.
Betydning for NS 8405/8406
Dommen gjaldt direkte kun forståelsen av NS 8407. Bestemmelsene i NS 8407 som er behandlet i dommen er likevel ganske likelydende i NS 8405 og NS 8406. Det betyr at resultatet i dommen sannsynligvis også vil bli lagt til grunn for forståelsen av NS 8405 og NS 8406.
Er Jordal Amfi-dommen av sagt av Høyesterett egentlig en entreprenørfelle?
Flere har tatt til orde for at dommen øker forutsigbarheten for totalentreprenører. Det er for så vidt rett, men problemet er kan du som entreprenør risikere å sitte igjen med en større likviditetsbelastning enn 15 % av kontraktssummen på grunn av hoppeplikten du har til å utføre omtvistede endringsarbeider.
Vi i Entreprisekontoret.no har vært kritiske til dommen, blant annet i en artikkel i Bygg.no
Sånn sett er det lett å si at det er totalentreprenøren som blir sittende igjen som den tapende parten. Da er det ekstra viktig å vite hva du kan gjøre for å sikre betaling fra byggherren på endringsarbeidene, som vi skriver om her.
